5.7.17

DONACION DE VIVIENDA HABITUAL MAYOR DE 65 AÑOS O HERENCIA



La madre de PACO, mayor de 65 años, quiere donar, a él, que tiene 35 años y a su hermano LOREN, 36 años, su vivienda habitual situada en Valencia y que vale 200.000€. Una vez realizada la donación a ambos, se resolvería el condominio, momento en el que su hermano LOREN se adjudicaría el 100 por ciento de la vivienda y le abonaría el 50 por 100 del valor tasado. Como segunda opción la madre consideraría dejar el piso en herencia a ambos hermanos, que, seguidamente, disolverían el condominio de la misma forma.

Tributación de las citadas operaciones.

1. En relación con la donación de la vivienda:

Vamos a suponer que tanto la donación como la defunción de la madre ocurren en 2017.

En el caso planteado tanto si se produce la donación del inmueble, situado en Valencia, como si adquiere el inmueble “mortis causa”, siendo la causante residente en la Comunidad Valenciana, el punto de conexión sería la Comunidad Valenciana.

Donación.- Si los hijos son residentes en España, UE o país del Espacio Económico Europeo, y tienen un patrimonio preexistente de hasta 600.000€ gozarán de una reducción por parentesco de 100.000€. Por tanto, no pagarían nada.

En el caso de transmisión mortis causa, tienen la misma reducción no condicionada a patrimonio preexistente y además,  la autonómica por adquisición de la vivienda habitual de la causante del 95% del valor del inmueble con el límite de 150.000€ por sujeto pasivo.

IRPF de la donante.-

La donación de la vivienda generará en la donante una ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de LIRPF;

33.5 LIRPF No se computarán como pérdidas patrimoniales c) Las debidas a transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades.

El mismo precepto (artículo 33 LIRPF) en su apartado 4.b) establece que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años (…).”

El concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del RIRPF, que dispone lo siguiente:

“1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

Se entenderá que está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”

Conforme con tal regulación, la ganancia patrimonial generada a la madre del consultante, mayor de 65 años, por la donación a sus hijos de su vivienda habitual, estará exenta por aplicación de lo dispuesto en el artículo 33.4.b) de la LIRPF.

En el caso de que el consultante y su hermano adquirieran la vivienda al fallecimiento de la madre, habría de tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 33.3.b, según el cual no existe ganancia o pérdida patrimonial “con ocasión de transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente”.

IIVTNU.-

Se devengará también el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana; son sujetos pasivos los donatarios, salvo que se acredite que no ha habido incremento de valor y por tanto, que no hay hecho imponible.

2. En relación con la posterior disolución del condominio:

ITPAJD

Si la disolución de comunidad la comunidad de bienes no realiza actividades empresariales y las adjudicaciones guardan la debida proporción con las cuotas de titularidad sin que se produzcan excesos de adjudicación, o produciéndose excesos estos son inevitables (como es el caso planteado al ser un inmueble) y se compensa con dinero, la disolución de la comunidad de bienes sólo tributará por AJD en cuanto reúne todos los requisitos del artículo 31.2 del TR tratarse de la primera copia de una escritura pública, tener por objeto cantidad o cosa valuable, contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad y no estar sujeto al ISD ni a los conceptos TPO ni OS.

Base Imponible: 200.000; Tipo: 1,5%; Cuota: 3.000; Sujeto Pasivo: el adjudicatario, LOREN.

Por el contrario, si la disolución de la comunidad de bienes no cumple los requisitos expuestos además del devengo de AJD,  el exceso de adjudicación estará sujeto a TPO.

IRPF

En el caso objeto no se corresponde la adjudicación que se va a efectuar con la respectiva cuota de titularidad, puesto que la vivienda va a ser adjudicada a uno de los comuneros, LOREN, lo que originará en el otro, PACO, una ganancia o pérdida patrimonial, independientemente de que exista o no una compensación en metálico.

El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, pero si donación/fallecimiento y disolución de comunidad tienen lugar el mismo día o en momentos próximos en el tiempo, lo habitual y lógico es establecer el mismo valor, con lo cual en la práctica no habrá ganancia patrimonial ninguna.

IIVTNU

La adjudicación del mismo a un comunero con compensación económica al otro, no produce la sujeción al IIVTNU por no existir una transmisión de la propiedad, ni civil ni fiscalmente, sino que se trata de una mera especificación o concreción de un derecho abstracto. V2035-16.



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