3.3.17

VENTA DE INMUEBLE ADQUIRIDO POR DONACION DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA USUFRUCTO

Venta en 2014 de vivienda + plaza de garaje cuya nuda propiedad le habían donado sus padres en 1998, reservándose ellos el usufructo vitalicio. En la escritura de donación se valoró la nuda propiedad de la vivienda en 11.750.000 pta. y la de la plaza de garaje en 1.000.000 ptas., practicándose la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por estos valores. El usufructo vitalicio se extinguió el 3 de mayo de 2008, fecha de fallecimiento del último de los usufructuarios. 
Cuestión: Determinación de los valores de adquisición y transmisión de los inmuebles, a efectos de determinar el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales producidas por la transmisión en 2014 de los inmuebles.
Respuesta:
La cuantificación de las ganancias o pérdidas patrimoniales objeto de consulta se realizará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición de ambos inmuebles, siendo el valor de adquisición el que resulte (al haberse adquirido lucrativamente) de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con las matizaciones que incorporan los apartados 1,b) y 2 del artículo 35 de la Ley del Impuesto.
Conforme con lo anterior, el valor de adquisición de los inmuebles transmitidos estará constituido (artículo 35.1) por la suma de:
a) Los valores que respecto al pleno dominio resulten en el momento de la donación de la nuda propiedad de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: los comprobados por la Administración o los declarados si fueran superiores, sin que puedan exceder del valor de mercado, operando este último en los supuestos de falta de declaración.
En este punto, procede indicar que la extinción del usufructo por muerte del usufructuario no comporta, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, una nueva adquisición por quien detenta la propiedad, sino que es el propio régimen legal de este derecho real de goce o disfrute el que establece que la muerte del usufructuario lo extingue (art. 513.1º, Código Civil), recuperando el propietario las facultades de goce de las que se había visto privado en su constitución.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En este punto, entre los gastos que procede incluir, se encontrarían los de notaría, Registro de la Propiedad, tributos (IIVTNU, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por la donación de la nuda propiedad y en su caso, la cuota de ISD correspondiente a la consolidación del pleno dominio si hubiera sido satisfecha y los mismo con los gastos de notaría, registro y gestión por la consolidación del dominio).
Respecto al valor de transmisión, este será el definido en el antes transcrito artículo 35.3, concepto en el que tienen amparo tanto la comisión (IVA incluido) cobrada por el mediador que hubiera intervenido en la transmisión como la cuota correspondiente al IIVTNU
Consulta Vinculante  V0381-150, 2/02/2015.

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