27.3.17

EXTINCION DE COMUNIDAD CONYUGE USUFRUCTUARIO E HIJOS NUDO PROPIETARIOS

Inmueble adquirido por herencia del esposo y padre, por las siguientes personas:
Viuda: 100% en Usufructo.
Hijo A: 50% en nuda propiedad.
Hijo B: 50% en nuda propiedad.
Deciden que se quede el 100% en pleno dominio el Hijo A, quien pagará tanto a su madre (usufructuaria) como a su hermano.
El inmueble vale:  13.000€
La viuda tiene a la fecha de la escritura: 78 años.

Tributación de la operación en ITPAJD y  Plusvalía Municipal.-
Partimos de la Consulta 
V0611-12
El consultante es propietario, junto con dos hermanas, de la nuda propiedad de cinco fincas urbanas de las que su madre tiene el usufructo, como resultado de la partición de la herencia de su padre. Ahora los tres hermanos tienen intención de extinguir el condominio adjudicándose el consultante la totalidad de la nuda propiedad de las fincas y compensando a sus hermanas por el exceso.
Al existir un condominio sobre la nuda propiedad, la disolución del mismo en la que se adjudica a uncondómino la nuda propiedad total, no estará sujeto a TPO, en tanto la disolución del mismo se produzca en los términos previstos en el artículo 7.2.b), es decir sin que se produzcan excesos, o bien, que tales excesos sean inevitables, en los supuestos del artículo 1.602 del Código Civil referido a bienes indivisibles o que desmerezcan por la indivisión. De no resultar procedente la sujeción a la modalidad TPO, procedería el devengo del gravamen de AJD al concurrir todos los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido.  Será sujeto pasivo cada uno de los comuneros por el valor del bien que recibe (V0326-13).En este caso hay un único sujeto pasivo (hijo A).
¿Qué valor recibe? El 100% del inmueble en nuda propiedad; La nuda propiedad, atendiendo a la edad de la usufructuaria 78 en el momento de la operación (el usufructo vale 89-78=11%); la nuda propiedad vale 89% x el valor del inmueble: 11.570€. Tipo de gravamen (1,5% en Valencia) = 173,55€.
Extinción del Usufructo.- Con base en los artículos 51 y  42 de los Reglamentos de Sucesiones y de Transmisiones, respectivamente, tributará el nudo propietario A, por la mayor de la liquidación, por la que salga más cara de: la que se encuentre pendiente por desmembración del dominio y la correspondiente al negocio jurídico por cuya virtud se extingue el usufructo; el 42.1 RITP: "Al consolidarse el dominio, el nudo propietario tributará por este impuesto atendiendo al valor del derecho que ingrese en su patrimonio".
En definitiva, el nudo propietario A, va a tributar por TPO (tipo del 10% (Valencia)) tomando como base imponible el valor del usufructo del bien; 11% x 13.000 x 10% =143€
Total tributación: 173,55 por AJD y 143 por TPO; TOTAL: 316,55
Si por el contrario se hace todo como una "compra" del usufructo de la madre y de la nuda propiedad del hermano B, A pagaría lo siguiente:
Base imponible por la adquisición del Usufructo: 13.0000 x 11% = 1.430
Base imponible por la adquisición del 50% del inmueble en Nuda propiedad: 6.500x89%=5.785
Tributación TPO: 7.215 X 10% = 721,50€
  Plusvalía Municipal.-
En la disolución de comunidad sobre la nuda propiedad como está constituida por “actos mortis causa”, la adjudicación de los bienes llevada a cabo en la división de la herencia no produce el devengo del IIVTNU, y ello con independencia de que la división se lleve a cabo mediante adjudicación proporcional a cada uno de los herederos, o bien, en el caso de que tratándose de un bien indivisible, se adjudique a uno de los herederos mediante compensación económica al resto de los condóminos.Criterio de la DGT. Entre otras, Consultas Vinculantes: V1827-16, V1729-14, etc.


1 comentario:

  1. Buenos días, creo encontrarme en el mismo caso. Ruego me resuelvan la duda.

    Este viernes voy a firmar una extinción de condominio (según ING) pero creo que se equivocan en parte, expongo el caso:

    - 1 Usufructuario (mi padre): le corresponde el 15% (89-74 años).
    - 9 nudos propietarios a igual parte (11,11% del 85% restante).

    Según ING esta operación es una EXTINCIÓN DE CONDOMINIO y tributará al 1,5% (AJD Andalucía).

    Según la NOTARÍA el pago al USUFRUCTUARIO no puede ser una extinción de condominio sino una TPO y se deberá pagar un 8% por este concepto.

    ¿Qué es lo correcto? ¿No debería firmar las escrituras únicamente como EXTINCIÓN DE CONDOMINIO? ¿Debería en el mismo acto comprarle a mi padre el usufructo?

    Le agradecería mucho su ayuda y opinión al respecto.

    Muchas gracias

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