25.2.17

OBRA NUEVA Y DIVISION HORIZONTAL.

¿Cómo tributa la declaración de obra nueva y división horizontal en mismo documento?
Obra nueva: la declaración de obra nueva supone la declaración de la existencia de una edificación, donde no había nada más que terreno. Esta declaración se hace en documento público con el objeto de proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.
División o propiedad horizontal: la división horizontal es el acto por el que se procede a la división de una edificación en distintos elementos (viviendas, garajes, trasteros) o fincas independientes a las que se atribuye un coeficiente de participación en la copropiedad. Al igual que la obra nueva se hace en documento público con el objeto de inscribir las fincas en el Registro de la Propiedad.
 Tanto el Tribunal Económico-Administrativo Central en Resolución de 13 de mayo de 1993 como el Tribunal Supremo en Sentencia de 18 de diciembre de 1974 han señalado que la declaración de obra nueva y la división horizontal son dos actos jurídicos distintos que constituyen hechos imponibles diferenciados, que aunque se produzcan simultáneamente y se recojan en un mismo documento dan lugar a su gravamen por separado.
Mientras la declaración de obra nueva es un acto que tiene por objeto la constancia documental ante notario de la existencia de la obra nueva a efectos de su acceso al Registro de la Propiedad, la división horizontal tiene su propia trascendencia en cuanto que es título constitutivo de la propiedad por partes, susceptible de aprovechamiento independiente.
Por todo ello se considera que la escritura en la que se recoge la declaración de obra nueva y de división horizontal del inmueble, debe ser objeto de dos liquidaciones separadas por Actos Jurídicos Documentados, documentos notariales-cuota variable-, siendo la base imponible en cada caso el importe que figura en el artículo 70 del Reglamento del Impuesto:
 1. La base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare.
2. En la base imponible de las escrituras de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal se incluirá tanto el valor real de coste de la obra nueva como el valor real del terreno.
 Consulta 1614-01 de 4-9-01.
La Diputación FORAL BIZKAIA en preguntas frequentes: 900001189, dice que las banses imponibles son:
en Obra Nueva: coste de la obra y
en División horizontal: suma del valor del suelo + el valor de la obra construida.
Y pone un ejemplo:
 Ejemplo:
Supongamos que una empresa constructora ha construido una edificación de 20 viviendas y 4 locales con un coste de 500.000 €, sobre un terreno que le costó 100.000 euros. Otorga escritura pública declarando la obra nueva y la división horizontal de la edificación.
La escritura pública otorgada contiene dos hechos imponibles sujetos a la cuota gradual de actos jurídicos documentados:
  • Por la declaración de obra nueva: 500.000 x 0,5% = 2.500,00 €
  • Por la división horizontal: (500.000 + 100.000) x 0,5% = 3.000,00 €

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