21.8.15

EXTINCION DE CONDOMINIO COMPENSANDO EL EXCESO CON ACCIONES

Consultante y su hermano han adquirido varios inmuebles a lo largo de los últimos años. Por otra parte cada uno posee el 50% de las acciones de una sociedad. Quieren proceder a la extinción del condominio sobre los inmuebles, de manera que uno se quede con el 100% de los mismos y el otro con el 100 % de las acciones.”

 Tributación de la operación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana e IRPF.

Nos encontramos ante una única comunidad de bienes, la formada por los inmuebles que han ido adquiriendo a lo largo de los años. Si cada uno de ellos posee el 50 % de las participaciones representativas del capital social de una entidad en plena propiedad, dichas participaciones no pueden entrar en el reparto de la comunidad de bienes, si esto fuera así nos encontraríamos ante una permuta.

1.- Tributación de la operación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
 En la disolución de la comunidad de bienes compuesta únicamente por los inmuebles se van a dar dos convecciones:
- Disolución comunidad de bienes:
Sujeta a AJD, ya que la comunidad de bienes no realiza actividad empresarial alguna, según manifiesta el consultante, siendo la base imponible el valor total de los inmuebles. Sujeto pasivo el que se adjudica los inmuebles.
- Excesos de adjudicación.
En dicha disolución se va a dar un claro exceso de adjudicación y que dicho exceso es evitable, ya que todos los inmuebles se van a adjudicar a uno de los comuneros y el reparto se podrá hacer de manera que se formen dos lotes de bienes inmuebles equivalentes, o lo mas equivalentes posibles; además dicho exceso evitable no se va a compensar con dinero sino con acciones, por lo que dicho exceso de adjudicación sí tributaría en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados como TPO, sin que sea aplicable ninguna exención.

Por otra parte, el comunero que adquiere en la permuta (23 RITP) la mitad de la acciones tributará por el concepto de TPO, pero estará exento del mismo en virtud del artículo 45.I. B.9 del TRLITPAJD.

2.-Tributación de la operación en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
En el supuesto planteado se origina la sujeción al IIVTNU, ya que se efectúa la adjudicación de los bienes inmuebles a uno de ellos, con exceso de adjudicación sobre su cuota de participación, siendo compensado con acciones el otro.
Dicha sujeción al IIVTNU será en la parte proporcional que corresponda al exceso respecto a su cuota de participación, es decir en el 50 %  (Exceso de adjudicación , siendo el sujeto pasivo del impuesto el copropietario no adjudicatario.
Regla de 3 para calcular esto.
Supongamos que la comunidad se compone de 2 inmuebles, que valen 100 cada uno. Los 2 comuneros ostentan el 50% cada uno.
Piso 1.- vale 100
Piso 2.- vale 100
Valor total de la comunidad 200
Cuota de titularidad en la comunidad de cada uno: 100
Pepe se adjudica los 2 pisos.
Regla de 3 para calcular el % de exceso de adjudicación:
Cuota de titularidad de Pepe 100
Representa el 50% en la comunidad.
100 es a 0,5 (50%) 
como 200 (que es lo que se adjudica) es a X 
X es 1 (100%)
El incremento o exceso producido en % es 100% - 50% = 50%.

3.- Tributación En el IRPF,  
Dado que, en el caso planteado, solo existe una comunidad de bienes, la formada por los inmuebles, que se van a adjudicar a uno de los comuneros quien compensaría al otro en especie, no resultaría aplicable lo dispuesto en el artículo 33.2, por lo que existiría alteración patrimonial en cada uno de ellos, que habría que calificar de permuta. 
La ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes:
- El valor de mercado del bien o derecho entregado.
- El valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio”.

No hay comentarios:

Publicar un comentario

Páginas vistas en total