18.8.15

EXTINCION DE COMUNIDAD PLENO DOMINIO, NUDA PROPIEDAD Y USUFRUCTO

5 hermanos  poseen la plena propiedad de la mitad indivisa de varias fincas urbanas y la nuda propiedad de la otra mitad, ostentando el padre el usufructo vitalicio. Las fincas fueron adquiridas por herencia de la madre. 
Tienen el proyecto de cesar en la situación de indivisión y proceder a la especificación de su derecho mediante la adjudicación de la completa propiedad y nuda propiedad de bienes concretos, sin que se produzcan excesos de adjudicación, ni, por tanto, compensaciones. La convención anterior se acompaña y completa simultáneamente con el derecho de usufructo, que actualmente grava el 50 % de todos y cada uno de los bienes en común, que se concretaría sobre la totalidad de algunos bienes, dejando libres a otros, siempre permaneciendo inalterada la valoración del usufructo, que además seguirá gravando por igual, como hasta ahora, a todos los condóminos, produciéndose un cambio en el objeto del usufructo e inalterada la relación entre nudo propietario y usufructuario, de modo que los condueños se adjudicarán bienes completos en pleno dominio y otros de igual valor en nuda propiedad, correspondiendo el usufructo de la totalidad de estos últimos al actual usufructuario.

Tributación de la operación.

1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
En el supuesto planteado no existe una única comunidad de bienes, sino dos comunidades de bienes.
En efecto, el artículo 392 del Código Civil dispone que “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”. De acuerdo con este precepto, para que exista comunidad de bienes, se requiere que una cosa o un derecho pertenezca pro indiviso a varias personas; a sensu contrario, no existirá comunidad de bienes cuando falte esa unidad de cosa o de derecho, sobre la que confluya la titularidad de varias personas. 
La propiedad de los inmuebles está distribuida de la siguiente manera:
Un 50 % de todos los inmuebles pertenece a los cinco hermanos, que son dueños en pleno dominio de esa mitad indivisa, en pro indiviso.
El otro 50 % de todos los inmuebles está desmembrado en nuda propiedad y usufructo: La nuda propiedad de esta segunda mitad pertenece, por quintas partes, iguales e indivisas, a los cinco hermanos y el usufructo al padre.
De acuerdo con lo anterior, no puede afirmarse que exista una única comunidad de bienes sobre los inmuebles como una totalidad, sino dos:
1.-Comunidad de bienes sobre el usufructo vitalicio de los inmuebles, cuyos comuneros son los cinco hermanos con un 10% cada uno (50% entre 5) y el padre con un 50%
, y 2.- Otra comunidad de bienes sobre la nuda propiedad formada por los cinco hermanos con una participación individual del 20% 100 cada uno (100% entre 5; pues los 5 hermanos son titulares en proindiviso de la nuda propiedad de todos los inmuebles).
 La confluencia de estos dos derechos- usufructo vitalicio y nuda propiedad- sobre los mismos inmuebles no permite considerar que exista una única comunidad de bienes sobre los mismos, ya que los derechos y obligaciones derivados de ellos son diferentes e, incluso opuestos entre sí (los derechos y obligaciones del usufructuario constituyen obligaciones y derechos en el nudo propietario).
Este Centro Directivo considera que la interpretación que debe darse al artículo 392 del Código Civil es la que se desprende de su tenor literal, es decir, que la comunidad de bienes exige como requisito imprescindible que la propiedad de la cosa o del derecho pertenezca pro indiviso a varias personas, lo cual, en el caso planteado, sólo puede predicarse, tanto del derecho de nuda propiedad como del usufructo vitalicio, de forma separada.A este respecto, cabe destacar que no es óbice a lo anterior el hecho de que cinco de los consultantes, los cinco hermanos, participen en ambas comunidades de bienes.
Por lo tanto las dos comunidades de bienes, la comunidad de bienes sobre la nuda propiedad y la comunidad de bienes sobre el usufructo, deberán disolverse sin excesos de adjudicación cada una por separado:
-1.-Disolución de la comunidad de bienes sobre la nuda propiedad.
Si la disolución se realiza sin excesos de adjudicación (como parece ser el caso), o estos son inevitables y se compensan en dinero, la disolución únicamente tributará por AJD, si no han realizado actividades empresariales o por la modalidad de operaciones societarias (OS) si la comunidad de bienes ha realizado actividades empresariales. Para ver si una comunidad de bienes dedicada al arrendamiento realiza actividades empresariales, habrá de estarse a lo que establece el IRPF. 
Si se diera algún exceso de adjudicación evitable, o siendo inevitable, no se compensara con dinero, dichos excesos tributarían por TPO.
-2.-Disolución de la comunidad de bienes sobre el usufructo.
En la disolución de la comunidad de bienes sobre el usufructo de los inmuebles que pretenden realizar, hay unos inmuebles donde el dominio va a seguir desdoblado (entre usufructo y nuda propiedad), y la disolución de la comunidad de bienes sobre el usufructo respecto a estos inmuebles tributará de la misma manera que la disolución de la comunidad de bienes sobre la nuda propiedad. Respecto de los inmuebles donde se va a consolidar el dominio que afectará a los 5 hermanos, tributarán por el mayor valor que resulte de la aplicación del artículo 51 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: el que quedara pendiente de tributar por la desmembración del domino en el ISD o el que resultaría por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por adquisición del usufructo (en este caso disolución de la comunidad formada por el usufructo sobre esos inmuebles).

2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Partiendo de la consideración de que los valores de adjudicación de los inmuebles se corresponden con su valor de mercado y de que los valores de las adjudicaciones efectuadas se corresponden con la respectiva cuota de titularidad, se estima que no existiría alteración patrimonial con motivo de la disolución de las dos comunidades de bienes, conservando los inmuebles adjudicados los valores y fechas de adquisición originarios, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.2 LIRPF. En caso contrario, existiría alteración patrimonial en los comuneros cuya adjudicación fuera inferior al valor de su cuota de titularidad, generándose, en consecuencia, una ganancia o pérdida patrimonial.
En lo que respecta al valor de mercado correspondiente a las fincas adjudicadas, es el que correspondería al precio acordado para su venta entre sujetos independientes en el momento de la adjudicación. En cualquier caso, la fijación de dicho valor es una cuestión de hecho, que podrá acreditarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.

3. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Para que se produzca el hecho imponible del impuesto deben darse dos condiciones simultáneas:
- Que se produzca un incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
- Que el mencionado incremento se produzca como consecuencia de una transmisión  (por título oneroso o lucrativo) de tales terrenos, o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre los mismos.
Si no hay transmisión de la propiedad ni constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos, no se devenga el IIVTNU.
En el caso de que la propiedad o el derecho real de goce limitativo del dominio, de un bien inmueble, pertenezca pro indiviso a varias personas, hay que tener en cuenta que “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos o disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título” 
La constitución de las comunidades de bienes puede tener lugar por:
Actos “mortis causa”, donde no se ha producido la partición de la herencia entre los distintos herederos que comparten pro indiviso la propiedad de los bienes y derechos pertenecientes a la herencia.
Por actos “inter vivos”, por voluntad de las partes, en las que dos o más personas deciden voluntariamente adquirir en común uno o más bienes.
En la comunidad de bienes constituida por “actos mortis causa”, la adjudicación de los bienes inmuebles llevada a cabo como consecuencia de la división de la herencia no produce el devengo del IIVTNU.

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