18.8.15

DISOLUCION DE COMUNIDAD ENTRE CONYUGES DOS INMUEBLES EXCESO DE ADJUDICACION



La consultante había adquirido junto con su cónyuge, con quien estaba casada en gananciales, dos viviendas, gravadas con sendos préstamos hipotecarios. Posteriormente, con motivo de su separación, procedieron a la liquidación de la sociedad conyugal, quedando las viviendas en proindiviso. En la actualidad, se están planteando disolver el condominio y adjudicarse cada cónyuge un inmueble y el préstamo hipotecario que corresponda al inmueble que se adjudique, siendo inferior la valoración de la parte adjudicada a uno de ellos.


Las viviendas son:
1 piso en Valencia, valor real 100.000
1 piso en Jávea, valor real 75.000 
La cuota que corresponde en la comunidad de bienes a cada uno es de 87.500
Uno se queda el piso de Valencia (ella, por ejemplo)
El otro el piso de Jávea (pongamos que él).

 1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
En la operación descrita se pueden dar dos convenciones diferentes: La disolución del condominio y un exceso de adjudicación, que tributarán de la siguiente manera:
- Disolución de condominio.
Parece que la comunidad de bienes en cuestión no realizaba actividades empresariales por lo que la disolución de la comunidad estará sujeta a AJD. La base imponible será el valor declarado de los inmuebles (175.000) y será sujeto pasivo cada uno de los cónyuges por el valor del inmueble que recibe. No podrá aplicarse la exención que establece el artículo 45.I.B.3 del TRLITPAJD ya que el matrimonio no estaba en el régimen de gananciales, al haber hecho capitulaciones y pasarse al régimen de separación de bienes y la disolución de una comunidad de bienes formada por unos cónyuges en régimen matrimonial de separación de bienes no tiene ninguna especialidad con respecto a la disolución de cualquier comunidad de bienes.
- Exceso de adjudicación. De 12.500.
Debe examinarse si se producen excesos de adjudicación en el reparto de los bienes, en cuyo caso se produciría también la sujeción a la modalidad TPO, si este es oneroso, y en el ISD si es lucrativo. A este respecto, para que no haya exceso de adjudicación a favor de uno de los comuneros, deberá adjudicarse bienes a cada uno en proporción a su cuota, tomando en cuenta el valor real de los inmuebles, y compensarse las diferencias que resultasen a favor de uno u otro en metálico, tal y como establece el artículo 1.062, párrafo primero, del Código Civil
Si existe un exceso de adjudicación por parte de uno de los comuneros y se compensa con dinero al otro comunero, será un exceso de adjudicación de los que no tributan; si se compensa pero no con dinero, sino con otros bienes, será un exceso de los que tributan como TPO, y si dicho exceso no se va a compensar, será lucrativo y deberá tributar en el ISD por dicho exceso recibido.

 2. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Para que se produzca el hecho imponible del impuesto deben darse dos condiciones simultáneas:
- Que se produzca un incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
- Que el mencionado incremento se produzca como consecuencia de una transmisión de tales terrenos, o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre los mismos.
Si no hay transmisión de la propiedad ni constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos, no se devenga el IIVTNU.
El artículo 392 del Código Civil señala que “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
A su vez, la constitución de las comunidades de bienes puede tener lugar por:
Actos “mortis causa”, donde no se ha producido la partición de la herencia entre los distintos herederos que comparten pro indiviso la propiedad de los bienes y derechos pertenecientes a la herencia.
O en su caso, por actos “inter vivos”, por voluntad de las partes, en las que dos o más personas deciden voluntariamente adquirir en común uno o más bienes.
En relación a la comunidad de bienes que se constituye por un acto de voluntad de las partes, se debe distinguir a su vez dos supuestos:
- La extinción se produce con adjudicación a cada uno de los comuneros en proporción a su cuota de participación, sin que se produzca exceso de adjudicación a ninguno de ellos.
- Los comuneros deciden extinguir el condominio con adjudicación de los bienes a uno de ellos, con exceso de adjudicación sobre su cuota de participación, compensando económicamente o de cualquier otra forma al otro.
En el primer caso (cuando cada comunero se adjudica en proporción a su cuota de participación, sin exceso de adjudicación), no se produce el devengo del IIVTNU. La división tiene un efecto declarativo y no traslativo, porque no atribuye algo que no tuvieran antes los comuneros y no produce en éstos ningún beneficio patrimonial, al existir una distribución proporcional y equitativa de los bienes existentes en la comunidad que se disuelve, respetando la cuota de participación que cada uno tenía. Por tanto, en este caso, no se produce la sujeción al IIVTNU.
Por el contrario, en el segundo caso no nos encontramos ante la división de la cosa común, sino ante una transmisión de los derechos de propiedad de un comunero al adjudicatario. El IIVTNU gravará el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana que se adjudique al comunero por exceso respecto a su cuota de participación en la comunidad.
En el supuesto planteado por la consultante, se produce la extinción de la comunidad de bienes constituida por un acto inter vivos, originándose un exceso de adjudicación.
Por tanto, la disolución del condominio no se ha realizado en proporción a las cuotas de participación de las que eran titulares cada uno de ellos, originándose como consecuencia de ello, la sujeción al IIVTNU.
Dicha sujeción al IIVTNU será en la parte proporcional que corresponda al exceso respecto a su cuota de participación, siendo el sujeto pasivo del impuesto el copropietario no adjudicatario, de acuerdo con lo que dispone el artículo 106.1.b) del TRLRHL.
A efectos de la aplicación de lo señalado anteriormente resulta intrascendente que el exceso sea o no compensado en dinero, de tal forma que existiendo exceso de adjudicación en la extinción del condominio y existiendo en el citado exceso bienes inmuebles de naturaleza urbana, éste estará sujeto al IIVTNU de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 104 y siguientes del TRLRHL con independencia de que se efectúe o no la compensación indicada.
De acuerdo con lo expuesto entiendo que sólo se pagaría IIVTU en Valencia, por el piso de Valencia, y únicamente por la parte proporcional del exceso respecto a su cuota de participación:
Exceso: 12.500
Cuota de participación: 87.500
Parte proporcional: 12.500/87.500 = 14,29%
 
Regla de 3 para calcular el % de exceso de adjudicación:
Cuota de titularidad de ella 87.500
Representa el 50% en la comunidad.
87.000 es a 0,5 (50%) 
como 100.000 (que es lo que ella se adjudica) es a X 
X es 57,47%
El incremento o exceso producido en % respecto a su cuota de participación es 57,47% - 50% = 7,47%.
 
 3. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
En el caso objeto de consulta, en el que la valoración de la parte adjudicada a uno de los comuneros es inferior a la parte adjudicada al otro, originará a aquel una ganancia o pérdida patrimonial, independientemente de que exista o no compensación en metálico, cuyo importe se determinará, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley del Impuesto, por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión.

No hay comentarios:

Publicar un comentario

Páginas vistas en total