22.4.15

ESCRITURA DE DE DIVISIÓN HORIZONTAL Y EXTINCIÓN DE PROINDIVISO (PARCIAL)


- 3 hermanos  propietarios en proindiviso, por herencia de sus padres del 50%de una finca; 
-otro 25% de esa finca pertenece con carácter ganancial a un matrimonio..
- y el otro 25% con carácter privativo a la esposa del matrimonio.
Pretenden hacer una escritura de división horizontal y extinción del proindiviso, y adjudicar la plena propiedad de los bienes guardando la debida proporción con las cuotas de titularidad de cada uno de ellos de la siguiente forma: un piso a cada hermano en plena propiedad y un bajo en copropiedad entre los tres hermanos. El matrimonio consultante se asignará el 50 por 100 de cuatro pisos en régimen de gananciales y el 50 por 100 de esos mismos pisos, la esposa consultante con carácter privativo. La comunidad de bienes no ha realizado actividad empresarial alguna.

Son varias las convenciones sujetas al ITPAJD separadamente; debe analizarse en primer lugar la naturaleza jurídica de la operación, con independencia de la denominación que se haya dado a la misma, que en realidad no es una disolución de comunidad de bienes, sino que, por una parte, además de la división horizontal, se produce la separación de unos comuneros (el matrimonio) y por otra parte una permuta de las cuotas entre los tres hermanos.
Pasamos a analizar las tres convenciones:
- División horizontal:
Mediante la constitución del régimen de división horizontal se divide la finca en varias viviendas y locales independientes con una porción de terreno cada una, asignando a cada comunero un coeficiente de participación en los elementos comunes de toda la finca, necesarios para el adecuado uso y disfrute de los distintos inmuebles independientes, siendo tal cuota inherente e inseparable a la propiedad del inmueble, con el que forma una unidad aun cuando recaigan sobre distintos objetos y tengan distinto alcance.
Pero lo que no modifica la división horizontal es la titularidad de la finca, ya que los inmuebles surgidos de la división horizontal siguen perteneciendo a los mismos comuneros que antes de llevarse a cabo dichas declaraciones. Luego, si lo que se pretende es que cada comunero tenga, no una participación indivisa en el conjunto de la finca, sino la propiedad exclusiva de una o más viviendas o locales, será necesario realizar un acto independiente de los anteriores.
La división horizontal tributará por el concepto de AJD al cumplir con todos los requisitos que establece el artículo 31.2 del TRLITPAJD.
Base imponible: tanto el valor real de coste de la obra nueva como el valor real del terreno.
-Separación de comuneros:
En cuanto a la adjudicación al matrimonio de los pisos en proporción a su participación, llevándose la parte que les corresponde en la comunidad, lo que se produce realmente es la separación de los dos comuneros; dicha separación en realidad no es una transmisión, sino la transformación de su derecho como comunero, reflejado en su cuota de condominio, en la propiedad exclusiva sobre la parte.
En consecuencia, si efectivamente el matrimonio que se separa se limita a llevarse la parte que les corresponde por su cuota de condominio, no estarán transmitiendo nada a los otros comuneros. Es decir, los condóminos no les estarán comprando su participación, sino entregando los inmuebles que les corresponde por su participación en la comunidad de bienes. Esta separación de comuneros estará sujeta a AJD, por la parte que se llevan (por la parte que se separa), al no haber realizado la comunidad de bienes actividad empresarial.
- Permuta:
Respecto a los tres hermanos y a la disolución de la comunidad de bienes, la operación no es una disolución de comunidad de bienes, ya que precisamente el hecho de que uno de los inmuebles permanezca en pro indiviso entre los tres impide calificar a la operación  como disolución de la comunidad de bienes, produciéndose en todo caso, lo que a veces se denomina “disolución parcial”, pero que realmente no es una disolución, o en cualquier caso, no lo es a los efectos del ITPAJD. En realidad nos encontramos ante una permuta en la cual se va a producir la transmisión de cuotas de participaciones indivisas sobre unos inmuebles que efectúan los copropietarios entre sí, lo cual encaja en el hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD descrito en el artículo 7.1.A) del TRLITPAJD, a la cual queda sujeta dicha operación, en la que cada hermano tributará por la adquisición de los 2/3 restantes del piso que adquiere al tipo de gravamen de los bienes inmuebles.
Caso distinto sería que ningún piso quedara en proindiviso, repartiéndose un piso cada hermano y el piso excedente se lo quedara uno de ellos a cambio de compensar en dinero al resto de los hermanos, en cuyo caso sí que se daría la disolución de la comunidad de bienes, en la que se produciría un exceso de adjudicación inevitable que no tributaría como transmisión patrimonial onerosa y la operación tributaría por actos jurídicos documentados como disolución de comunidad de bienes.
Conclusión respecto a la  permuta: la permuta por parte de los hermanos copropietarios de sus respectivas cuotas de participación en la comunidad de bienes sobre unos inmuebles, constituye hecho imponible de la modalidad TPO sin que pueda entenderse que se extingue la comunidad de bienes al permanecer un inmueble en copropiedad por los tres hermanos.

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