24.3.15

PROINDIVISO. ESCRITURA DE SEPARACION DE COMUNERO Y EXCESO DE ADJUDICACION COMPENSADO EN METALICO

Los hermanos A, B y C tienen en proindiviso el pleno dominio de dos inmuebles por herencia de su padre un tercio cada uno. Pretenden realizar una extinción de condominio en la cual A se adjudicaría un inmueble mientras que B y C se adjudicarían en proindiviso el segundo inmueble, compensando en metálico estos a A por el exceso de adjudicación recibido.

Inmueble 1.- Valor real.- 50
Inmueble 2.- Valor real.- 175
Valor real proindiviso.- 225
Cada uno de los 3 hermanos ostenta un 33,33% del total en la comunidad, por lo que para adjudicar con proporcionalidad a su cuota deberían rebibir cada uno por valor de  75.

A se adjudica el inmueble 1, que vale 50. Defecto de adjudicación de 25.
By C se adjudican en proindiviso el inmueble 2, que vale 175.
Tienen un exceso de adjudicación en conjunto de 25.

Tributación en  IRPF e ITPAJD.
IRPF.-
Para que los supuesos de división de la cosa común, disolución de la sociedad de gananciales y la  disolución de comunidades de bienes o la separación de comuneros no produzca alteración de patrimonio y no se generere ganancia o pérdida patrimonial es preciso que las adjudicaciones que se lleven a cabo a la deshacerse la indivisión, correspondan con la cuota de titularidad.
Como quiera que se produce un exceso de adjudicación en B y C que compensan en metálico a A, ésto le origina a A, que es quien se adjudica con defecto de adjudicación, una ganancia o pérdida patrimonial.
El importe de la ganancia o pérdida patrimonial se determina por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición correspondientes al exceso de adjudicación.
El exceso de adjudicación recae sobre el inmueble 2 por el cual B y C se adjudican por 175 cuando debieron haberse adjudicado según la cuota que les correspondía en el proindiviso por valor de 150.
Porcentaje del exceso de adjudicación respecto al valor de los dos inmuebles: 25/225 = 11,11%.
Sobre ese % de 11,11% vamos a hallar el valor de de adquisición del exceso de adjudicación para determinar la ganancia o pérdida patrimonial.
Valor de adquisición.- es la parte del valor de adquisición de los dos inmuebles que proporcionalmente corresponde al exceso de adjudicación (11,11% x Valor de adquisición de ambos inmuebles).
Valor de adquisición de los inmuebles = valor declarado a efectos del ISD o, en su caso, el comprobado por la Administración + inversiones y mejoras realizadas en dichos inmuebles + gastos y tributos inherentes a la adquisición (Impuesto de Sucesiones, de Plusvalía Municipal, Notario, Registro, Gestión, etc.), excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes - las amortizaciones fiscalmente deducibles.
Valor de transmisión.- Importe de la compensación percibida siempre que no sea inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalece éste - los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente (como Plusvalía Municipal, Notaría, Gestión, AJD, etc.).

ITPAJD
La consulta V0787-07 de 17/04/2007 dice que hay 2 convenciones tributables en este impuesto:
Disolución de la comunidad de bienes, sujeta a AJD, cuya base imponible está constituida por el valor declarado de la comunidad hereditaria que se disuelve (225) sin perjuicio de la comprobación administrativa de valores.
2º Exceso de adjudicación, sujeto a TPO por no concurrir ninguna de la excepciones establecidas en el 7.2.B) LITP; no resulta aplicable el 1062 del Código Civil, que trata del supuesto de que la cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división y se adjudique a uno de los comuneros que compense en metálico a los demás; en el presente caso no se adjudica a un comunero sino a dos. Base Imponible.- El exceso. Tipo, el de los inmuebles.

Pero si extrapolamos lo que dice la más reciente consulta V0304-15, de 27/01/2015, que fue objeto de post, no se puede calificar la operación descrita como disolución o extinción de condominio, ya que éste persiste, pues la propiedad de uno de los inmuebles sigue perteneciendo en pro indiviso a dos personas. Lo que realmente se produce es, pues la separación de un comunero. No resulta, por tanto, aplicable el 61.2 RITP previsto para disolución de comunidades de bienes.

¿Qué convenciones tributarían entonces por ITPAJD?
1.- El exceso de adjudicación, por TPO.Base imponible el exceso de adjudicación. Tipo, el de los inmuebles. Sujetos pasivos, los que se adjudican de más.
2.- Podría darse una segunda convención por la separación y adjudicación al comunero, sujeta a AJD; base imponible valor declarado del inmueble (1) que se adjudica el comunero que se separa  (A), que sería el sujeto pasivo.
Tengo mis dudas de que se cumplan los 4 requisitos de sujeción a AJD; en particular el de si cabe la sujeción de la escritura de separación y adjudicación a comunero a AJD estando sujeto el exceso de adjudicación a TPO. Aunque creo que lo más prudente sería tributar también por esta convención.




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