25.4.13

GANANCIA O PERDIDA PATRIMONIAL IRPF DACION EN PAGO DE VIVIENDAS POR PARTICULARES

Criterio de la AEAT:

Si un particular da en pago al banco un inmueble a cambio de dejar con ello saldada la deuda de la hipoteca, se genera una alteración en la composición de su patrimonio que puede dar lugar a una ganancia o a una pérdida patrimonial. Que se calcula del siguiente modo:

Valor de adquisición, siguiendo la regla general, 35.1 LIRPF.
Valor de transmisión, aplicación de la regla 37.1h) LIRPF para las permutas: el mayor valor entre: VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE OBJETO DE LA DACIÓN
SALDO DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO PENDIENTE CON EL BANCO.

La DGT considera como "valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio" el importe total adeudado por el transmitente a la entidad de crédito.

Ejemplos.- 

1.- 
Valor de Adquisición actualizado del inmueble.- 100
Valor de mercado del inmueble el día de la dación en pago.- 70
Saldo actual de la deuda hipotecaria por todos los conceptos.- 120
Valor de transmisión a efectos de la alteración patrimonial.- 120 
Ganancia patrimonial.- 120-100 = 20
Se integra en la base imponible del ahorro.

2.- 
Valor de Adquisición actualizado del inmueble.- 100
Valor de mercado del inmueble el día de la dación en pago.- 70
Saldo actual de la deuda hipotecaria por todos los conceptos.- 60
Valor de transmisión a efectos de la alteración patrimonial.- 70
Pérdida patrimonial.- 70-100= -30

Exención de las ganancias patrimoniales por daciones en pago según artículo 10 RDL 6/2012, para casos muy extremos.

Recomendable, si vale más la deuda que el inmueble, que se incorpore en la escritura de dación una tasación del inmueble y una valoración a mercado de la deuda objeto de extinción. Lo que no sé es si el banco se prestaría a ello.




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