15.11.11

EXTINCION DE CONDOMINIO USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD

HECHOS:
Alvaro, Belén, Carlos, Dora y Emilio han otorgado "escritura pública de extinción de proindiviso y disolución de comunidad" sobre seis viviendas, cuya propiedad estaba repartida del siguiente modo:
Emilio.- Titular del pleno dominio del 50% de las 6 viviendas por herencia de sus padres.

Alvaro, Belén, Carlos.-  Titulares de la nuda propiedad del 50% de las 6 viviendas.
Se han adjudicado del siguiente modo:
Emilio.- Ha devenido propietario del pleno dominio de tres de las seis viviendas. La 1, la 2 y la 3.
Dora.- Se ha convertido en el usufructuaria vitalicio de las otras tres viviendas (3, 4 y 5), cuya nuda propiedad ha correspondido en pro indiviso a Alvaro, Belén y Carlos (3, 4 y 5). En todos los casos, las adjudicaciones guardan proporción con el título correspondiente, sin que haya producido exceso de adjudicación alguno.

DOCTRINA DE LA DGT  V1759-09
De acuerdo con lo anterior, no cabe sostener que existiera una única cosa sobre la que recayera un único derecho, sino que, por el contrario, sobre las viviendas confluían tres tipos de derechos:
(1) El pleno dominio  sobre un 50 % (derecho real pleno), que pertenecía a una única persona (Emilio); (2) un derecho de usufructo sobre el otro 50%(derecho real de disfrute sobre bienes ajenos, limitativo del dominio), que también pertenecía a una sola persona (Dora); y (3) un derecho de nuda propiedad sobre ese mismo 50 %, que –en este caso, sí– pertenecía a varias personas pro indiviso (Alvaro, Belén y Carlos).
Por lo tanto, no puede afirmarse que existiera una única comunidad de bienes sobre las seis viviendas como una totalidad, sino dos: una comunidad de bienes sobre el usufructo vitalicio de las seis viviendas, cuyos comuneros eran Dora (usufructuaria) y Emilio, con un 50 % cada uno, y otra comunidad de bienes sobre la nuda propiedad de las mismas seis viviendas, cuyos comuneros eran Emilio, el primero de ellos con una participación del 50% y los otros tres (Alvaro, Belén y Carlos), con una participación individual del 16,66%, cada uno. La confluencia de estos dos derechosusufructo vitalicio y nuda propiedad– sobre las mismas viviendas no permite considerar que existiera una comunidad de bienes sobre ellas, ya que los derechos y obligaciones derivados de ellos son diferentes e, incluso, opuestos entre sí (los derechos y obligaciones del usufructuario constituyen obligaciones y derechos del nudo propietario).
Afirmar que en el caso planteado existe una única comunidad de bienes equivaldría a decir que siempre que confluyan distintos derechos sobre un mismo bien, ello supondría la existencia de una comunidad de bienes. En tal caso, serían comunidades de bienes todas las constituidas por el propietario de un bien con todos los titulares de derechos reales sobre dicho bien; esto es, no sólo con el usufructuario, sino con el titular de un derecho de uso, de habitación, de servidumbre, de superficie e, incluso, con el acreedor hipotecario, prendario o anticrético, pues la hipoteca, la prenda y la anticresis también son derechos reales, aunque de garantía. Por el contrario, la DGT considera que la interpretación que debe darse al artículo 392 del Código Civil es la que se desprende de su tenor literal, es decir, que la comunidad de bienes exige como requisito imprescindible que la propiedad de la cosa o del derecho pertenezca pro indiviso a varias personas, lo cual, en el caso planteado, sólo puede predicarse,
tanto del derecho de nuda propiedad como del usufructo vitalicio, de forma separada.A este respecto, cabe destacar que no es óbice a lo anterior el hecho de que uno de los interesados, Emilio, participe en ambas comunidades de bienes, por ser propietario del pleno dominio del 50 % de las seis viviendas, tal pleno dominio es compartido con los otros comuneros, lo que obliga a considerar separadamente las distintas facultades inherentes a dicho pleno dominio y, separar así el usufructo vitalicio, que comparte con Dora, y la nuda propiedad, que comparte con Alvaro, Belén y Carlos. La DGRN en resolución de 4 de abril de 2005 decía que existe comunidad de bienes sobre la nuda propiedad aunque uno de los condóminos sea titular no sólo de la nuda propiedad sino del pleno dominio de su participación; ya que el titular del pleno dominio tiene todas las facultades del derecho de propiedad, tanto las que corresponderían al nudo propietario como al usufructuario. Quien puede lo más, puede lo menos.

 Las dos comunidades de bienes sobre las seis viviendas no han seguido el mismo camino. Así, la comunidad de bienes sobre el usufructo vitalicio sí se ha disuelto, con la adjudicación a cada uno de los dos comuneros, Emilio y Dora, del usufructo vitalicio sobre tres viviendas (ya sin comunidad de bienes con ninguna otra persona). Por el contrario, la comunidad de bienes referente a la nuda propiedad sobre las seis viviendas no se ha extinguido (siguen en proindiviso Alvaro, Belén y Carlos), sino que se ha efectuado una permuta de participaciones entre las que tenía Emilio y las de Álvaro, Belén y Carlos, de forma que Emilio ha adquirido las participaciones que estos (Alvaro, Belén y Carlos) tenían en la nuda propiedad de tres de las seis viviendas (las mismas de las que se ha adjudicado el usufructo vitalicio) y a cambio ha entregado a los tres (Alvaro, Belén y Carlos) su participación en la nuda propiedad de las otras tres, los cuales las han adquirido en pro indiviso, de forma que ahora tienen en pro indiviso la nuda propiedad de las tres viviendas cuyo usufructo vitalicio corresponde a Dora. Un follón.
Consecuencia en ITPAJD, según la DGT:
La disolución de la comunidad de bienes sobre el usufructo vitalicio tributará por AJD ya que no ha realizado actividades económicas ni se han producido excesos de adjudicación en función del valor del usufructo vitalicio.
En cuanto a lo que llama  la redistribución de las participaciones en la nuda propiedad de las seis viviendas, que no ha supuesto una disolución de la comunidad de bienes, debe calificarse jurídicamente como permuta de parte de las participaciones entre los comuneros. Por lo tanto, deberá tributar por TPO en función del valor comprobado de la participación que haya adquirido cada comunero.

Aunque entiendo que aplicando la Doctrina del TEAC en Unificación de Criterio de 29-9-11 aquí referida o la del TSJ de la CV, no tendría que tributar por TPO, sino simplemente por AJD, porque aunque es verdad que no se extingue el prondiviso de Alvaro, Belén y Carlos, aquellos no hacen sino especificar, concretar -un poco- en 3 viviendas -la 3,4 y 5- la participación que tenían sobre la nuda propiedad de las 6 viviendas. Carácter particional y no dispositivo.

Dora.- Titular del Usufructo vitalicio del 50% las 6 viviendas

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