24.11.11

ADQUISICION DE NUDA PROPIEDAD POR CONTRATO PRIVADO

1-07-1990.- Adquisición mediante contrato privado de la nuda propiedad de varios inmuebles, reservándose los vendedores el usufructo vitalicio.
17-05-2000 fallece el último usufructuario y por tanto se consolida el dominio en los nudo propietarios.
27-09-2000 se eleva a escritura pública el contrato privado de compraventa de nuda propiedad.

¿Cuál es la fecha de adquisición de esos inmuebles?
La consolidación del pleno dominio se ha producido el 17 de mayo de 2000, al fallecimiento del último de los usufructuarios. El 27 de septiembre de 2000 el contrato privado se eleva a escritura pública.


Para determinar la tributación de la ganancia patrimonial derivada de la venta de la finca hay que determinar previamente su fecha de adquisición. Para ello hay que acudir al Código Civil, que en su artículo 1.462 dispone:


“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.

El Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de adquisición, de tal manera que “no se transfiere el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.

El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de adquisición del inmueble, a todos los efectos.
Si la adquisición se hubiera realizado con anterioridad a aquella mediante contrato privado, será necesario, además de dicho contrato (título), que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida (modo), con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas. En el caso de transmisión de la nuda propiedad con reserva de usufructo por parte del vendedor, se considera cumplido ese efecto traslativo, al convertirse el vendedor en poseedor en nombre ajeno (STS de 3 de diciembre de 1999).
Dicha adquisición se refiere a la integridad del dominio, pues la extinción del usufructo por muerte del usufructuario no comporta una nueva adquisición por quien detenta la propiedad, sino que es el propio régimen legal de este derecho real de goce o disfrute el que establece que la muerte del usufructuario lo extingue (artículo 513.1º, Código Civil), recuperando el propietario las facultades de goce de las que se había visto privado en su constitución.
Por tanto, la fecha de adquisición de las fincas será la de la firma del contrato privado, es decir, el 1 de julio de 1990.
Dos notas importantes:
-A efectos de la determinación de la ganancia/pérdida patrimonial en el IRPF sólo hay una fecha de transmisión por el vendedor y una fecha de adquisición por el comprador y se refiere al pleno dominio del mismo. Es decir, a estos efectos, no se "parte" la transmisión-adquisición en nuda propiedad y en usufructo con dos fechas distintas, sino que sólo se contempla la de la adquisición de la nuda propiedad.
-Por el efecto de la reserva de usufructo en el transmitente se produce la tradición, la entrega, la transmisión de la propiedad del pleno dominio.
Consulta Vinculante de 2-7-08 V1369-08.


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