15.9.11

PLUSVALIA MUNICIPAL COMPRAVENTA TRAS DESAFECTACION DE VIVIENDA DE PORTERO

Desafectación de vivienda del portero y posterior venta. Ya dijimos en este post, cómo tributaba en ITPAJD.
Pero la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS que enajena dicho local tiene que tributar por Plusvalía Municipal (IIVTNU), siendo SUJETO PASIVO la propia comunidad de propietarios con su CIF H....106.1b LHL

LIQUIDACIÓN.-
VALOR DEL SUELO.- aún no tenemos un valor, puesto que no tenemos todavía referencia catastral de ese inmueble que acaba de nacer por "su separación" de los elementos comunes.
Dos opciones:
1.- Ir al Ayuntamiento a que nos digan qué valor ponemos (en Valencia el sitio es la Oficina Técnica Fiscal del Ayuntamiento).
2.- Lo calculamos nosotros del mismo modo en que lo calculan en dicha Oficina Técnica. El método que emplean es el de ver qué valor del suelo tiene la vivienda más próxima a la del portero. Si por ejemplo con la desafectación de la vivienda del portero se crea la puerta 13 -que no existía como finca independiente-, se toma el valor del suelo de la puerta 12. Pongamos que es de 50.000€uros.
Nos tenemos que preguntar: ¿qué coeficiente de participación en los elementos comunes tenía antes de la desafectación de la vivienda del portero esa puerta 12? Digamos que un 7%.
¿Qué coeficiente de participación adquiere la puerta 13 con la desafectación? Digamos que un 3%.
Ya podemos calcular el valor del suelo de la puerta 13: 50.000 X (3%/7%). Como el nuevo local, puerta 13 tiene un coeficiente menor que la puerta 12, hallamos la proporción (coeficiente puerta 13/coeficiente puerta 12) y ese porcentaje -en este caso 42,86%- se multiplica por el valor del suelo de la puerta 12. Resultado: 21.428,57.
AÑOS DE ANTIGÜEDAD.- aquí realmente quien vende, más que la comunidad de propietarios, que es un mero CIF, es cada uno de los propietarios de las viviendas y locales de la comunidad, que se desprende de un tanto de coeficiente hasta conformar la cuota de participación de la vivienda desafectada. Hay que saber, cuándo y por qué titulo adquirieron sus locales y viviendas los propietarios; y si, por ejemplo la adquisición lo fue por liquidación de gananciales, acudir al título de propiedad anterior porque la disolución de sociedad conyugal está no sujeta a IIVTNU; y si fue por herencia, ir a la fecha de fallecimiento (no la de la escritura), y si fue por extinción de condominio, también hay que saber en que fecha y por qué titulo devinieron en comuneros. En fin, un poco de lata. Y una vez sabido eso, y con la ayuda del programa excel,  calcular el impuesto como si hubiera tantos sujetos pasivos como puertas y locales, teniendo en cuenta lo que representa el porcentaje de coeficiente que pierden, respecto al coeficiente de la nueva puerta (la 13). Así, si el propietario de la puerta 1, que tenía originalmente por dicho local un coeficiente de participación del 7%, pasa a tener tras la desafectación el coeficiente 6,8%; cede el 0,2% en pro del la puerta 13. Ese 0,2% supone el 6,67%  respecto al nuevo coeficiente (puerta 13) 3%. Luego el cálculo de la plusvalía municipal de la puerta 1, se hace sobre el  6,67% del valor del suelo de la puerta 13. Y así sucesivamente. +

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