27.9.11

PACTO DE RESERVA DE DOMINIO

Condición suspensiva.- el negocio jurídico no es eficaz hasta que no se produzca el evento (la condición).
Condición resolutoria.- el negocio produce inmediatamente los efectos como si fuera puro, pero si se produce el evento, se cancelarán sus efectos.



PACTO DE RESERVA DE DOMINIO EN GARANTIA DEL PRECIO APLAZADO



Funciona:
1.- Como condición suspensiva en cuanto a la transmisión de la propiedad -del dominio-, sin afectar a la perfección del contrato; que no se transmite hasta que no se pague el 100% del precio.
2.- Y como condición resolutoria del propio contrato de compraventa por impago del precio aplazado.
Para resolver el contrato, además del título (documento que acredite la resolución, acta notarial de requerimiento de pago), por aplicación analógica del 175.6 RH se requiere documento que acredite haber consignado el importe pagado por el comprador, sin que quepa alegar aplicación de pacto de cláusula penal, merced al cual el vendedor resuelve y se queda con el dinero que ha satisfecho el comprador como indemnización por daños y perjuicios. DGRN 4-12-2010



El pacto de reserva de dominio, dice el TS en ST de 16-03-2011 que no concede al vendedor poder de disposición voluntaria o forzosa sobre la cosa vendida; ni impide al comprador transmitir voluntaria o forzosamente (por embargo y vía de apremio) su derecho a un tercero.
En los hechos objeto de la ST del TS los compradores transmiten forzosamente por vía de embargo y su ejecución posterior la propiedad de los inmuebles si bien sujeta a condición suspensiva del pago del precio aplazado. Luego el acreedor subrogado en lo derechos del comprador por haberse quedado los inmuebles en la subasta, tiene derecho a que se le otorgue por el vendedor escritura pública de transmisión a cambio de que le pague el resto del precio.



TRIBUTACIÓN.-
-IVA.- Si la compraventa con reserva de dominio tributa por IVA, con arreglo al artículo 75.Uno.1º LIVA, se produce el devengo cuando el bien se ponga en posesión del adquirente (no cuando se transmita la propiedad) salvo que haya devengos anticipados por adelantos del pago.
-IS.- Con arreglo al 19.4 LIS el ingreso por la venta se imputa al ejercicio en que se produzca la perfección del contrato. Sentencia de la Audiencia Nacional de 4-11-2009.
-Contablemente.- la entrega de los bienes es suficiente para considerar el reconocimiento del ingreso siempre que los riesgos y rendimientos hayan quedado transferidos al comprador. “Memento Contable 2010”, registrándose la venta en la fecha en que se produzca. NYR.
-IRPF.- Con arreglo al 21.1 LIRPF las rentas derivadas de la transmisión de la titularidad de los elementos patrimoniales, aunque exista  pacto de reserva de dominio, tributarán como ganancias o pérdidas patrimoniales.
Imputación: regla general, cuando se produce la alteracion patrimonial; esto es, con la entrega del bien objeto de compraventa.14.1.C LIRPF. Pero puesto que se aplaza parte del precio el transmitente puede optar -siempre que entre la entrega del bien y el último plazo fijado haya más de un año-por imputar la ganancia o pérdida patrimonial  a medida que sean exigibles los pagos aplazados. 14.2 LIRPF. Consulta V1071-05
-ITPAJD.-  Según 2.3 RITP a efectos del ITPAJD el pacto de reserva de dominio funciona como una condición resolutoria. Hay liquidación con la entrega, aunque no haya todavía transmisión de la propiedad. Por tanto, de estar la transmisión sujeta y no exenta al ITPAJD, el devengo del mismo se producirá el día en que se realice el acto o contrato -en el que se produce la perfección aunque no se transmita aún el dominio- y debe liquidarse en el plazo de 30 días hábiles siguientes a la celebración del mismo. Consulta 1434-00.

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