15.8.11

PACTO DE IGUALACION DE RANGO

El pacto de igualación de rango es un derecho evaluable económicamente ya que, en caso de ejecución, la hipoteca que mejora su rango obtiene una preferencia para el cobro con la que antes no contaba; se produce una alteración del orden normativamente establecido 24 y 25 del TR de la Ley Hipotecaria por el que el derecho real presentado antes tiene mejor grado que el presentado después.
Además se formaliza en escritura pública, se inscribe en el Registro de la Propiedad y no está sujeto a TPO, OS ni ISD. 31.2 LITP
Es una convención independiente de la propia constitución de hipoteca.
Sujeta a AJD. 4 LITP

Base Imponible.- Lo que dice el TR, ARTÍCULO 30.1, redacción tras Ley 53/2002, con efectos desde 1.01.2003.- "total importe de la responsabilidad correspondiente al derecho de garantía establecido en primer lugar".

Según Consulta V0249-04, la base imponible es el importe de la suma de totales responsabilidades hipotecarias que ya están igualadas en rango entre sí, puesto que ese es el valor en que se mejora el rango de la nueva hipoteca al igualarse a aquellas. 

Según ST del TSJ Comunidad Valenciana de 13-04-2010, la base imponible es el importe de la hipoteca que modifica su propia situación en el rango hipotecario, esto es, aquella que "se mueve· en su rango hipotecario (la segunda). Ahora bien, esta sentencia está resolviendo sobre una igualación de rango devengada el 23-11-2001, antes, por tanto, de que entrara en vigor la Ley 53/2002. No sé si eso tiene algo que ver o no, porque no se matiza tal situación en la sentencia el efecto que dicha ley haya podido representar en la determinación de la base imponible

La consulta DGT y la ST coinciden en que la igualación de rango está sujeta a AJD, pero no en la base imponible. Para la DGT es la cuantía de la primera hipoteca (y si son varias las hipotecas igualadas, la suma de sus importes de total responsabilidad), para la ST del TSJ si se constituye hoy una hipoteca (RH 10.000), y además se pacta su igualación en rango con otras 2 ya constituidas sobre la misma finca (cuya suma de RH es de 40.000), la base imponible de la igualación de rango sería de 10.000; para la DGT sería de 40.000.

La solución (en mi opinión) más coherente es la de la Sala 4ª de lo Contencioso Administrativo del TSJ de Madrid, en Sentencia de 26.10.2009, fundamento de derecho 4º, que dice que en cuanto al importe al que debe ascender la base imponible, tras la reforma operada por la ley 53/2002, que entró en vigor el 1.01.2003, la interpretación literal del artículo 30.1 LITP no deja lugar a dudas: la base imponible se determina por el total importe de la responsabilidad correspondiente a la primera hipoteca; no cabe pretender fijar la base imponible por el importe correspondiente a la segunda hipoteca que se iguala de rango con la primera, pues la reforma legal de la ley 53/2002 clarificó esta cuestión. Es decir, se aplicaría el criterio de la consulta V0249-04.

Sujeto pasivo.- el acreedor hipotecario, que es el que se beneficia de la igualación; consigue el mismo trato que otra/s hipoteca/s inscrita/s con anterioridad. 29 TR.

IGUALDAD DE RANGO RESPECTO DE HIPOTECAS NO INSCRITAS
El pacto de igualdad de rango entre diversas hipotecas constituidas sobre la misma finca y en títulos distintos, pueden darse distintas situaciones que conllevan consecuencias tributarias antagónicas:
1.- El pacto de igualación de rango puede referirse a hipotecas que aún no se han inscrito en el Registro de la Propiedad; supuesto que se da cuando varios acreedores pactan en los títulos de constitución de sus respectivas hipotecas -lo que puede hacerse en un mismo título o en títulos distintos- que todas ellas tendrán el mismo rango; en este caso, el pacto de igualdad de rango  predetermina el rango relativo con el que la hipoteca va a acceder al Registro de la Propiedad, con independencia del orden de presentación de los títulos en el mismo, encontrándonos pues ante un pacto que concreta el contenido del citado derecho real, y que, por tanto, no es autónomo frente al negocio jurídico constitutivo de la hipoteca, por lo que, en consecuencia, dicho pacto no puede ser objeto de gravamen al formar parte del contenido del derecho de hipoteca, que es el que queda sujeto a tributación.

2.- por el contrario, si existe una hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad y posteriormente, al constituirse una segunda o ulterior hipoteca sobre la misma finca, los acreedores pactan la igualdad de rango entre la hipoteca inscrita y la que se constituye con posterioridad, estamos ante un negocio de alteración del rango registral que en este caso modifica el contenido de la hipoteca igualada en rango, y que podemos considerar como negocio jurídico autónomo frente al negocio constitutivo de la hipoteca. La conclusión que se alcanza tras lo expuesto es que únicamente cabe afirmar la no sujeción en los supuestos de igualdad de rango entre hipotecas todavía no inscritas y cuya inscripción en el registro se realiza de forma simultánea en la misma o en diversas escrituras. RESOLUCION TEAC 14-04-2009 y RESOLUCION TEAC 26-05-2009, cuyo fundamento de derecho único con sustancia dice así: (...)" en las hipotecas en las que los acreedores hipotecarios soliciten al registrador que todos los derechos reales sean inscritos con el mismo rango hipotecario... el pacto de igualdad de rango no puede ser objeto de gravamen al carecer de contenido valuable, ya que forma parte del contenido del derecho de hipoteca, que es el que queda sujeto a tributación, no realizándose por tanto el hecho imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados al no concurrir los requisitos exigidos por el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados"(...)



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