18.8.11

COMPRAVENTA CON RETRACTO. EXTINCION DEL DERECHO DE RETRACTO

El retracto en una cláusula accesoria añadida a la compraventa que permite al vendedor recuperar la cosa vendida durante el plazo fijado, previo cumplimiento de una serie de obligaciones que la ley le impone (Artículos 1.507 al 1.520 del Código Civil) y de lo demás que se hubiese convenido.
La cuestión se plantea en relación a su liquidación de forma independiente de la compraventa a la que acompaña, y de la que es accesorio, pues el articulo 4 LITP, al establecer que “cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas“, hace surgir la duda de si al celebrarse un contrato de compraventa con pacto de retro se deberían liquidar dos convenciones, una por la compraventa y otra por el derecho de retracto que nace, cuya naturaleza de derecho real es indiscutible al amparo del articulo 1.510 del Código Civil que permite al vendedor “ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto”. 
Según la doctrina mantenida por esta Subdirección en Consulta, de fecha 24 de febrero de 1995, el derecho de retracto se constituye "por retención". Cuando se efectúa una compraventa de bienes con cláusula de retroventa, el vendedor retiene en su patrimonio ese derecho, en un mecanismo que se perece mucho a la venta de la nuda propiedad con retención del usufructo. Se entiende que en tal caso lo que se transmite equivale a los dos tercios del valor del bien, y el derecho que retiene el vendedor vale un tercio del mismo valor. Así se desprende del articulo 14.3 LITP que establece que “En las transmisiones de bienes y derechos con cláusula de retro servirá de base el precio declarado si fuese igual o mayor que los dos tercios del valor comprobado de aquéllos” y del artículo 46.3 del Reglamento que dispone que “En todos los casos en que sea necesario valorar el derecho de retracto, se estimará en la tercera parte del valor total de los bienes o derechos a que afecte, salvo que el declarado sea mayor”. 
Por tanto, al constituirse el derecho de retroventa, bajo el punto de vista fiscal, mediante el mecanismo de la retención, no entra en el patrimonio del vendedor derecho alguno que ya no tuviese con anterioridad, y, no existiendo tal desplazamiento patrimonial, no hay, en consecuencia, hecho imponible por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, por constitución de derecho real. Así entendido, el valor del derecho retenido, que no es objeto de transmisión, no se liquidará en ese momento.
En consecuencia con la anterior consideración del retracto, en el momento de la extinción del mismo, el sistema vuelve a ser parecido al de la consolidación del dominio previamente desmembrado, en el usufructo. Es decir, la liquidación que en dicho momento deba practicase no es mas que una complementaria de la primitiva por la que tributó el comprador al adquirir el bien. Así el artículo 46.2 del Reglamento dispone que “En la extinción del derecho de retraer, por haber transcurrido el plazo estipulado o el legal, se girará al adquirente de los bienes o derechos o a sus causahabientes la correspondiente liquidación complementaria, sirviendo de base la diferencia, si la hubiere, entre la base de la liquidación anteriormente practicada y el total valor comprobado de los bienes”. 
Podríamos decir que no es más que segunda fase de una única transmisión que se instrumenta en dos momentos distintos. En un primer momento, cuando se transmiten los bienes con pacto de retro, se entiende transmitida tan solo una parte del valor del bien que se estima en dos tercios del valor comprobado de los bienes, salvo que el valor declarado sea mayor
, quedando pendiente de transmisión y liquidación, el resto del valor del bien que, finalmente, se adquiere al extinguirse el derecho de retracto, y por ello el artículo 46.2 prescribe que en tal momento se practique la liquidación complementaria que pueda proceder sobre la “diferencia, si la hubiere, entre la base de la liquidación anteriormente practicada y el total valor comprobado de los bienes”.

CONCLUSIONES.-
1.- Cuando se efectúa una compraventa de bienes con pacto de retro se entiende que lo que se transmite equivale a los dos tercios del valor del bien mientras que el derecho que retiene el vendedor, que se valora en el tercio restante, no es objeto de transmisión, por lo que no se liquidará en ese momento. En la extinción del retracto, cuando finalmente se adquiere el resto del valor del bien, en dicho momento hay que hacer una liquidación que complementa la primitiva por la que tributó el comprador, por la “diferencia, si la hubiere, entre la base de la liquidación anteriormente practicada y el total valor comprobado de los bienes”.
2.- Si al transmitir lo bienes se practicó autoliquidación sobre una base imponible constituida por el precio declarado, siendo este igual o mayor que los dos tercios del valor comprobado, deberá ahora practicarse liquidación por la diferencia, si la hubiere entre la base de la liquidación anteriormente practicada y el total valor comprobado de los bienes. Si la liquidación se practicó sobre una base constituida por el precio declarado, igual o mayor que el total valor comprobado del bien, sin retener o descontar el valor del retracto, no exista tal diferencia que sirva de base, por lo que no procederá liquidación complementaria alguna.
3.- Dada la incompatibilidad entre las distintas modalidades del ITPAJD, la sujeción de la operación a TPO excluye la posibilidad de practicar liquidación por AJD, tanto en el caso de que proceda practicar liquidación complementaria, como en el segundo supuesto, en el que, aún no existiendo base imponible sobre la que girar liquidación, no por ello deja de constituir un acto sujeto a TPO.

Consulta V0700-11, de 18-03-11

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