RENDIMIENTOS DE CAPITAL INMOBILIARIO IRPF

22 LIRPF.- RENDIMIENTOS ÍNTEGROS DE CAPITAL INMOBILIARIO

El importe que por todos los conceptos deba satisfacer (no dice, que satisfaga; en definitiva, que le sea exigible) el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el IVA o, en su caso, el IGIC. IVA, si lo hay, no es renta.

MENOS LOS SIGUIENTES GASTOS DEDUCIBLES:

Artículo 13. Gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario.

Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.

En particular (a título de ejemplo), se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:

1. Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación (Notaría, Registro, Gestoría, ITPAJD, comisión de estudio, de apertura, etc.), así como los gastos de reparación y conservación.
   A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:
   Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
   Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. Ej.sustitución del pavimento y pintado de paredes y techos, V2286-10. Instalación de calefacción donde antes no la había, no; se deducen vía amortización V1474-10
   No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.
   El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado (por los intereses + conservación y reparación) a no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. No se acumulan.
   El exceso (si el gasto por intereses y reparaciones y conservación es mayor que el importe de las rentas) se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho. En definitiva, sin que el RN pueda quedar negativo por culpa de esta modalidad de gastos.
2. Los tributos y recargos no estatales (ej. IBI, Tasa de Basuras y recargos derivados de los mismos), así como las tasas y recargos estatales (recargos por deudas del IRPF, por ejemplo; las sanciones no son deducibles) , cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador. 
3. Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares. Ej. Gastos de Comunidad de propietarios, jardinero, etc.
4. Los gastos ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos. V2319-10: tanto el importe de las costas procesales como la minuta del propio abogado
5. Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:
1. Cuando el deudor se halle en situación de concurso. Difícil en alquiler de vivienda habitual.
2. Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente (la cartita que le mando requiriéndole de pago) y el de la finalización del período impositivo (31.12)  hubiesen transcurrido más de seis meses (esto exige que sea antes de julio el requerimiento, sino, ya nunca habrán pasado los 6 meses y por tanto, no me podré deducir las rentas impagadas, que en teoría habré tenido que imputar como ingresos aunque no las haya cobrado, por cuanto son exigibles), y no se hubiese producido una renovación de crédito.
   Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.
6. El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
7. Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
8. Las cantidades destinadas a la amortización del 14 y 15 RIRPF:

Artículo 14. Gastos de amortización de los rendimientos del capital inmobiliario.

1. Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo (mobiliario, instalaciones, etc.), siempre que respondan a su depreciación efectiva.

2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:

1. Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
   Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. Eso quiere decir, que si lo conozco vía por ejemplo, tasación, puedo tomar éste en vez del que resulta del recibo del IBI.
2. Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble (van con el piso): cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada a que se refiere el artículo 30.1.ª de este Reglamento que esla de la Orden de 27 de marzo de 1998. En definitiva, el mobiliario que se ceda con el inmueble se puede amortizar al 10% como mucho, incluyendo tanto el coste de adquisición + el IVA en el caso de viviendas, puesto que no es deducible.
   
   

   Grupo	Elementos patrimoniales	Coeficiente lineal máximo - Porcentaje	Período máximo - Años
   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10	Edificios y otras construcciones Instalaciones, mobiliario, enseres y resto del inmovilizado material Maquinaria Elementos de transporte Equipos para tratamiento de la información y sistemas y programas informáticos Útiles y herramientas Ganado vacuno, porcino, ovino y caprino Ganado equino y frutales no cítricos Frutales cítricos y viñedos Olivar	3 10 12 16 26 30 16 8 4 2	68 20 18 14 10 8 14 25 50 100

3. En el caso de que los rendimientos procedan de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute, podrá amortizarse, con el límite de los rendimientos íntegros de cada derecho, su coste de adquisición satisfecho.

La amortización, en este supuesto, será el resultado de las reglas siguientes:

1. Cuando el derecho o facultad tuviese plazo de duración determinado, el que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del mismo.
2. Cuando el derecho o facultad fuese vitalicio, el resultado de aplicar al coste de adquisición satisfecho el porcentaje del 3 %.

   GASTOS NO DEDUCIBLES

   No serán deducibles como gasto:  Los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del sujeto pasivo. Ejemplo: incendios, inundaciones, etc.
   Las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, sin perjuicio de poder practicar amortizaciones sobre dichas cantidades.
   
   
   
   
   RENDIMIENTO NETO:  ES EL RESULTADO DE RESTAR LOS GASTOS DEDUCIBLES AL RENDIMIENTO ÍNTEGRO
   Artículo 23. 2 LIRPF.- Reducciones.
   
   
   2. 
   1. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 % (se eleva del 50% (APLICABLE EN 2010) al 60% para el IRPF 2011 y con vigencia indefinida). Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente. ESTA REDUCCIÓN PUEDE PERFECTAMENTE  DAR LUGAR A UN RENDIMIENTO REDUCIDO NETO NEGATIVO.
   2. Dicha reducción será del 100 %, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años  (efectos 2011 y sucesivos; pero si el contrato de arrendamiento se hubiese celebrado antes del 2011 con un menor de 35 años, se mantiene la reducción del 100% aunque en 2011 supere la barrera de los 30 -DT 19ª LIRPF-). y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM.
      La reducción del 50%, 60% (a partir de 2011) o del 100%, en su caso, se calcula sobre el Rendimiento Neto que proceda de cada inmueble destinado a vivienda, según el 23.1 LIRPF.
      La reducción será de aplicación tanto en rendimientos positivos como negativos, pero cuando los rendimientos sean egativos no resultará de aplicación el incremento de reducción al 100%, debiendo siempre aplicarse en este supuesto el 50% (o el 60%) por ciento. Informa de la AEAT, referencia: 126461.-
      ¿Es aplicable la reducción del 50% (o 60%) o del 100% al rendimiento obtenido por el alquiler de la vivienda para vacaciones? Informa de la AEAT, refer: 126470.
      La reducción del 100 por ciento resultará de aplicación desde que el arrendatario cumpla los 18 años hasta el día que alcance los 35 (30) años de edad. V2061-07.

      El arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, el cumplimiento de estos requisitos del modo siguiente (es una obligación del arrendatario que la hace el arrendador y luego se la da a firmar al  arrendatario): deberá presentar al arrendador antes del 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos (ej. para IRPF 2010, antes del 31.03.2011), una comunicación (un documento) con el siguiente contenido:

   1. Nombre, apellidos, domicilio fiscal y NIF del arrendatario.
   2. Referencia catastral, o en defecto de la misma, dirección completa, del inmueble arrendado objeto de la presente comunicación que constituyó su vivienda en el ejercicio anterior.
   3. Declaración en que manifieste tener entre 18 y 35 años (con efectos 2011 y ss, entre 18 y 30 años)  durante todo el período impositivo anterior o durante parte del mismo, indicando en este último caso el número de días en que cumplió tal requisito. 
   4. Manifestación de haber obtenido durante el período impositivo anterior unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM). Iprem de 2010: 7.455,14€
   5. Fecha y firma del arrendatario.
   6. Identificación de la persona o entidad destinataria de dicha comunicación.
      OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR.- conservar la citada comunicación debidamente firmada
      Ej.- 
      Datos personales: Pedro Lopez Lopez, domicilio fiscal en C/Jorge Semprún, 17-13ª de 46000 Valencia, con NIF 000000K.
      Identificación del inmueble arrendado: Sito en C/Jorge Semprún, 17-13ª de 46000 Valencia, con Referencia Catastral: RKK00000000000
      Manifiesto que durante todo período impositivo de 2010 he tenido edad superior a 18 años e inferior a 35 (o 30) años. O durante parte de 2010 he tenido 34 (29) años de edad, desde 1 de enero de 2010 hasta el día 4 de mayo de 2010, fecha en la que alcancé la edad de 35 años. Habiendo, por tanto, sido mi edad en 2010 por debajo de 35/29 años durante tantos días.
      Manifiesto asimismo que mis rendimientos netos del trabajo a lo largo de todo el ejercicio 2010 han sido superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM).
      En Valencia a 30 de marzo de 2011, Pedro Lopez Lopez
      Destinatario: D. Juan Perez Perez, C/Colón 1-12 de 46002 Valencia, 
      
      
      Una vez aplicada, si procede la reducción anterior, a los rendimientos netos positivos se les podrá aplicar una reducción del 40% cuando:
      Se hayan generado en un plazo superior a dos años. En el supuesto de que se perciban de forma fraccionada sólo se aplicará esta reducción cuando el cociente resultante de dividir el número de años de generación, computados de fecha a fecha, entre el número de períodos de fraccionamientos sea superior a dos.
       Cuando se imputen en un único periodo impositivo los siguientes rendimientos:
      - Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio.
      - Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos de los bienes cedidos.
      - Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.
      Los rendimientos negativos no serán objeto de reducción.