16.3.11

CONTRATO PRIVADO ENTRE PROMOTOR Y PARTICULAR Y POSTERIOR CESION DEL DERECHO A UN TERCERO

CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA ENTRE PROMOTOR Y PARTICULAR
La  celebración de un contrato privado de compraventa entre un promotor y un particular supone el devengo anticipado del IVA que gravará la primera entrega de dicha vivienda.
Fundamento jurídico:
4.1LIVA, sujetas a IVA las entregas de bienes realizadas en España por empresarios en el ejercicio de su actividad con carácter oneroso
5.1d) LIVA, los promotores de edificaciones son expresamente considerados empresarios por la ley del IVA
8.1 LIVA, se considera entrega de bienes la transmisión del poder de disposición sobre bienes corporales; habrá entrega cuando al terminar de construir el promotor entregue la vivienda al comprador.
75.1.2 LIVA: se devenga el IVA con ocasión y en el momento de cada pago que el comprador entregue al promotor antes de la entrega de la vivienda.
Base Imponible del IVA, s/78.1 LIVA: importe total de la contraprestación; esto es, importe de cada pago anticipado que provoque devengo de IVA. Es decir, si cada 3 meses el comprador tiene que pagar a cuenta 1000 €uros, esos 1000€uros, son la base imponible de cada devengo.
Tipo de Gravamen, s/91 LIVA, reducido al 8% si se trata de viviendas, y del 4% cuando éstas sean de protección oficial.
No hay sujeción a AJD, que es compatible con IVA puesto que no hay TODAVÍA escritura pública notarial. No se cumplen todos los requisitos del 31.2 TR

EL COMPRADOR (PARTICULAR) CEDE SU DERECHO A LA VIVIENDA A UN 3º 
El comprador, por lo que sea ya no quiere quedarse con la vivienda, y tiene una persona interesada en quedársela. Va a dar "un pase", aunque en estos tiempos, sin el afán especulativo de hace unos años.
La cesión onerosa (cobrando) por el particular (no sujeto pasivo de IVA) de los derechos que éste ostenta respecto de la vivienda (por el contrato privado firmado y los pagos efectuados) es operación que tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), s/7.1a) TR. Su base imponible, s/10.1 TR y 17.1 TR es el valor real del inmueble cuyos derechos se ceden (su valor de mercado). Consulta V0007-05 y V2513-05. La cuota se determina aplicando generalmente el 7% (o el 6%) a dicha base imponible.

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