8.1.11

SEGREGACION DE FINCA Y DISOLUCION PARCIAL DE CONDOMINIO

Consulta Vinculante V1770-10 de 30/07/2010

Proindiviso de 5 personas sobre una finca. 1 comunero tiene el 50% y 4 comuneros el 12,5% c.u. Van a segregar una porción de finca y posteriormente, en otra escritura a realizar una extinción parcial del condominio, saliendo el comunero del 50% que se queda la segregada y quedándose los otros 4 con el 100% de la finca matriz.


SEGREGACION DE FINCA

La segregación de una finca constituye un negocio jurídico regulado en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario – Decreto de 14 de febrero de 1947-, en cuya virtud una porción de una finca inscrita se separa para formar una nueva. La porción segregada se convierte en una finca independiente, expresándose esta circunstancia tanto en la inscripción correspondiente a la finca matriz como a la finca segregada.
Por tanto, la segregación de una finca tan solo afecta a su configuración en el Registro de la Propiedad, pero no a la titularidad de la misma, en cuanto no se produce transmisión alguna, lo que determina su tributación por AJD, puesto que en la segregación de una finca concurren todos los requisitos exigidos en el 31.2 TR:
1ª copia de escritura notarial, la finca segregada es cosa valuable económicamento, acto o contrato inscribible en el RP, no sujeto ni a TPO (no hay transmisión), ni a OS ni a ISD.

Sujeto Pasivo (29 TR).-“el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”, en el presente caso recaerá la condición de sujeto pasivo sobre el titular o titulares de la finca que practiquen la segregación.

Base Imponible.- 70.3 RITP.- "valor de la finca que se segregue de otra para constituir una nueva independiente”.

Tipo: 1%

- EXTINCIÓN PARCIAL DEL CONDOMINIO.

La tributación va a depender de la actividad que desarrolle la comunidad de bienes, debiendo distinguirse previamente si la comunidad realiza o no actividades empresariales:

a.- Si la comunidad realiza actividades empresariales.
Su disolución, total o parcial, debe liquidarse por el Titulo II de Operaciones Societarias, como lo hubiese hecho una sociedad, en los siguientes términos:
Hecho Imponible: Disminución de su capital (art. 19.1 del TR) por equiparación del artículo 22.4 del TR y Art. 61.1 RITP.
Sujeto pasivo: los comuneros por los bienes y derechos recibidos. (Artículo 23.b del T.R.).
Base Imponible: En la disolución de sociedad la base imponible coincidirá con el valor real de los bienes y derechos entregados a los socios, sin deducción de gastos y deudas. (art. 25.4 del T.R.). En el presente caso, coincidiría con el valor real de la porción de finca segregada.
Tipo de gravamen: “La cuota tributaria se obtendrá aplicando a la base liquidable el tipo de gravamen del 1 por 100.” (art. 26 del T.R.)

b.- Si la comunidad no realizase actividades empresariales.

En ese caso no se produce la equiparación a las sociedades. Debe examinarse cúal es la tributación procedente. El artíuclo 2.1 del TR “El impuesto se exigirá con arreglo a la verdadera naturaleza jurídica del acto o contrato liquidable, cualquiera que sea la denominación que las partes le hayan dado, prescindiendo de los defectos, tanto de forma como intrínsecos, que puedan afectar a su validez y eficacia” el 7.1.A)establece que “Son transmisiones patrimoniales sujetas: A) Las transmisiones onerosas por actos “inter vivos” de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas”. Por su parte el Código Civil define la comunidad de bienes en su artículo 392, disponiendo que “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.
La naturaleza jurídica de la operación consiste en que uno de los condóminos adquiere la propiedad individual de la porción segregada, subsistiendo el pro indiviso sobre la finca matriz. Luego la comunidad de bienes no se extingue, sino que persiste, pues la finca matriz sigue perteneciendo en pro indiviso a varias personas. No se trata de un pro indiviso distinto, sino que lo que ocurre es que se reduce el numero de copropietarios que pasa de cinco a cuatro. Se produce lo que a veces se denomina "disolución parcial", pero que realmente no es una disolución o al menos no lo es a los efectos del ITPAJD. En igual sentido Consulta Vinculante V0915-07 de 4 de mayo de 2007.
En consecuencia, conforme al 2.1 del TR la operación que se realiza es la transmisión por uno de los condóminos de su cuota de participación indivisa sobre la finca matriz a favor del resto de los comuneros, lo cual constituye hecho imponible de TPO, según el 7.1.A) TR, impidiendo la sujeción de la operación por tal modalidad que la escritura publica en que se formalice dicha transmisión tribute a su vez por AJD (falta 1 requisito del 31.2 TR).

El 23 RITP establece lo siguiente:
En las permutas de bienes o derechos, tributará cada permutante por el valor comprobado de los que adquiera, salvo que el declarado sea mayor o resulte de aplicación lo dispuesto en el artículo 21 anterior, y aplicando el tipo de gravamen que corresponda a la naturaleza mueble o inmueble de los bienes o derechos adquiridos.”.

8 TR.- Sujetos Pasivos de TPO, cada comunero por la parte que recibe del inmueble.
10.1 TR. Base Imponible.-“La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca”.
11.1 a) TR.- Cuota. 7%.
Por lo tanto no existe disolución de comunidad de bienes, sino una permuta en la que el comunero que se queda con la finca segregada transmite a los otros cuatro comuneros su cuota parte de la finca matriz y los otros cuatro comuneros transmiten a éste sus cuotas partes de la finca segregada, por lo que un comunero adquiere el dominio completo de la finca segregada y los otros cuatro comuneros aumentan su cuota parte en la finca matriz pasando a tener un 25 por 100 cada uno, tributando al tipo impositivo de los bienes inmuebles (7%).

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