11.1.11

ADQUISICION DE TERRENO EN CURSO DE URBANIZACION POR NO EMPRESARIO PARA DESTINARLO A SU VENTA

Consulta Vinculante V1993-10, de 10 de septiembre de 2010

Adquisición de terrenos en curso de urbanización por PF no empresario para destinarlo a su venta. Quiere saber si es SP IVA y si puede deducirse las cuotas soportadas por la urbanización.

4.Uno LIVA. Sujetas las EB y PS por empresarios a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el ejercicio de su actividad empresarial.
5.Uno d) LIVA: dice que es empresario quien efectúe la urbanización de terrenos con destino a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título aunque sea ocasionalmente.
Luego si se efectúa urbanización de un terreno con destino a la venta, se es empresario-IVA; si se es empresario IVA, cuando se venda, la venta estará sujeta a IVA.

Condición de urbanizador por quien no tenía previamente la condición de empresario o profesional, constituye doctrina reiterada de este Centro Directivo considerar que la misma se adquiere desde que comienzan a incorporarse a los propietarios del suelo los correspondientes costes de urbanización, siempre que se correspondan efectivamente con obras de urbanización, es decir, con aquellas destinadas a la transformación física del terreno, y su propósito sea ceder por cualquier título el suelo resultante de esta actuación urbanística.

SI EL VENDEDOR no ha satisfecho los costes de urbanización, sino que se los "endosa" al comprador, no es SP de IVA:
En consecuencia, en las transmisiones de terrenos que eventualmente puedan llevarse a cabo sin incorporar el transmitente costes de urbanización, haciéndose cargo el adquirente de todos los costes, no cabe considerar que el transmitente ha urbanizado los mismos, por lo que tales transmisiones no estarán sujetas a IVA si el transmitente fuera un particular, ni cabe considerarle urbanizador del terreno a efectos de la exención prevista en el artículo 20.UNO.20º LIVA.

Pero si tales transmisiones se realizaran incorporándole ya todo o parte de los costes de urbanización, el transmitente tendrá en todo caso la consideración de empresario ya que la satisfacción de los costes de la urbanización que transforma su terreno le convierte en urbanizador del mismo.

En este supuesto, la entrega posterior del terreno urbanizado o en curso de urbanización estará sujeta al IVA y no exenta del mismo salvo que dicho terreno fuera destinado a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.

Según los hechos descritos la consultante adquiere unos terrenos asumiendo el coste de urbanización de los mismos con la intención de destinarlos a su venta posterior. Por consiguiente, en virtud de lo dispuesto en los párrafos precedentes, la consultante se convierte en urbanizador de los mencionados terrenos, adquiriendo la condición de empresario o profesional a efectos del IVA desde el momento en que se le incorporan los costes de urbanización, lo que tiene lugar con el pago efectivo al Ayuntamiento de las correspondientes cuotas urbanísticas.

En todo caso, es importante señalar que la condición de empresario o profesional está íntimamente ligada a la intención de venta, cesión o adjudicación por cualquier título de los terrenos que se urbanizan. Si falta este ánimo, la consideración de empresario o profesional quebrará y las operaciones se realizarán al margen del ámbito de aplicación del Impuesto sobre el Valor Añadido.

La acreditación de la intención de destinar los bienes o servicios respectivos al desarrollo de una actividad empresarial podrá efectuarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho y, en particular, conforme a lo dispuesto en el artículo 27.2 RIVA.

1 comentario:

  1. En caso de que a un propietario le afecte un PAI en sus terrenos rústicos, liquide las cuotas de urbanización, se de de alta en Hacienda para ser sujeto pasivo de IVA, cuando vende los terrenos, ¿como se deduce los costes urbanísticos en renta?

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