27.12.10

TRANSMISION DE INMUEBLES ARRENDADOS ACOMPAÑADOS DE UNA ESTRUCTURA ORGANIZATIVA Y FUNCIONAL

Consulta Vinculante V1717-10, de 27 de julio de 2010

Matrimonio se dedica desde hace más de tres años al alquiler de locales, a través de una comunidad de bienes en la que participan en un 70% y 30% respectivamente, tributando en el IRPF en estimación directa normal. El 70% de los inmuebles son propiedad exclusiva del esposo, y el 30% de los mismos son propiedad exclusiva de la esposa.
Para el desarrollo de su actividad, se ha alquilado a una sociedad N residente en territorio español, una vivienda destinada a despacho, y se utiliza una persona empleada con contrato laboral a jornada completa.
La contabilidad de la actividad se lleva de acuerdo con el Código de Comercio.
El resultado de la actividad desarrollada por la comunidad de bienes en 2007 y 2008 ha sido, para ambos esposos, superior al 50% de la totalidad de los rendimientos de trabajo personal, empresariales y profesionales. El valor contable de los fondos propios de la actividad referida, incluidos los inmuebles afecto, arrendados en su mayoría, fue declarado en el Impuesto sobre el Patrimonio como bienes afectos a actividades exentas.
Es intención de ambos efectuar una aportación no dineraria a la sociedad N de la actividad de arrendamiento de inmuebles, junto con su empleado y su despacho y todos los bienes, derechos y obligaciones afectos a la misma.
En esta sociedad N los cónyuges participan, respectivamente, en un 13,52% y 16,91%, siendo los restantes socios sus hijos. Una vez realizada la aportación, cada uno de los dos participará en los fondos propios de la entidad que recibe la aportación en más de un 30%.
Los elementos patrimoniales aportados serán valorados y contabilizados a precio de coste, a efectos fiscales, que en ningún caso es superior a su valor normal de mercado.
En la actualidad la sociedad N se dedica al alquiler de viviendas y locales, habiendo optado desde 2004 a la prorrata especial del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Se tiene intención de aglutinar las actividades de la comunidad de bienes y de la propia sociedad N en esta última, a efectos de llevar una sola contabilidad y optimizar los gastos de gestión, así como dotar a la referida sociedad de una mayor solvencia y de fondos suficientes para acometer, en su caso, nuevas inversiones en el campo inmobiliario.

Pregunta: Si es de aplicación, tanto para los socios aportantes a efectos del IRPF como a la sociedad beneficiaria de la aportación el régimen especial del capítulo VIII del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, a la operación expuesta. Efectos en el IVA, IIVTNU, e ITPAJD.

Requisitos en el I.Sociedades.

94.1 Aportación por contribuyente del IRPF a:
-Entidad residente en España.
-Las personas físicas aportantes van a participar tras la aportación en al menos el 5% de los fondos propios de la entidad receptora de la aportación.
-Que los elementos aportados por estos contribuyentes del IRPF estén afectos a actividades económicas y su contabilidad se lleve con arreglo al código de comercio.

En el caso planteado, cada comunero tiene la plena titularidad de sus inmuebles, con independencia de que la gestión de su explotación se realice a través de la comunidad, por lo que el cumplimiento de los citados requisitos deberá realizarse en cada uno de los aportantes.

En particular, el artículo 94.1.b) del TRLIS exige que, una vez realizada la aportación el sujeto aportante participe en el capital de la entidad que recibe la aportación en más de un 5%. Este requisito debe cumplirse de manera individual en todos los aportantes, de tal manera que cada uno de ellos reciba participaciones de al menos el 5% del capital de la entidad beneficiaria una vez realizada la aportación. En el caso concreto planteado, cada cónyuge participará en los fondos propios de la entidad que recibe la aportación en más de un 30% una vez realizada la aportación.

Respecto a los requisitos exigidos para que la actividad desarrollada tenga la consideración de actividad económica y al requisito de llevar la contabilidad ajustada a lo dispuesto en el Código de Comercio, hay que entender que las obligaciones corresponden a la comunidad de bienes (no a la cuota de participación en sí misma). Por tanto, es la comunidad de bienes la que está obligada a desarrollar una actividad económica y a llevar una contabilidad ajustada a lo dispuesto en el Código de Comercio.

Para los supuestos concretos de actividades de arrendamiento de inmuebles, el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, considera que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando se cuente con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad y cuando se utilice para dicha gestión, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Teniendo en cuenta todo lo señalado, en la medida en que los comuneros aporten elementos patrimoniales afectos a la actividad de arrendamiento de inmuebles, que constituye una explotación económica, en el sentido del artículo 27.2 de la LIRPF, dado que se lleva la contabilidad con arreglo a lo dispuesto en el Código de Comercio, y se cumplan los demás requisitos previstos en el artículo 94.1 del TRLIS (entidad receptora residente en España y 5% fondos propios de la entidad receptora), la referida aportación podrá ser objeto de aplicación del régimen fiscal establecido en el capítulo VIII del título VII del TRLIS.

+ 96.2 TRLIS

En la consulta, se indica que la operación proyectada se realiza con la finalidad de aglutinar las actividades, a efectos de llevar una sola contabilidad y optimizar los gastos de gestión, así como dotar a la sociedad de una mayor solvencia y de fondos suficientes para acometer, en su caso, nuevas inversiones en el campo inmobiliario. Estos motivos se pueden considerar económicamente válidos a los efectos del artículo 96.2 del TRLIS


II. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Los consultantes, que son cónyuges, tienen la propiedad de diversos inmuebles, los cuales se encuentran arrendados a terceros. Los consultantes manifiestan que la actividad de arrendamiento constituiría desde hace más de tres años a efectos del IRPF una actividad económica, dado que se cumplirían los requisitos establecidos en el artículo 27.2 de la LIRPF.

En cuanto a la titularidad de los inmuebles, cada uno de los inmuebles arrendados pertenece en su totalidad bien a la esposa o bien al esposo, por lo que no existiría sobre los mismos una situación de copropiedad o de comunidad de bienes, no obstante los consultantes habrían registrado una comunidad de bienes para la explotación conjunta del arrendamiento de los inmuebles de cada cónyuge.

Cada uno de los cónyuges aportaría a la sociedad N, residente en España, dedicada también al arrendamiento de inmuebles y de la que cada cónyuge es socio minoritario, los diferentes elementos que constituyen la actividad, a cambio de acciones de dicha sociedad que incrementarían su porcentaje de participación en la sociedad

En caso de resultar aplicable el régimen especial de operaciones de reestructuración, la persona física aportante no deberá integrar renta alguna en la base imponible de su IRPF como consecuencia de esa transmisión, y las participaciones recibidas como consecuencia de dicha aportación conservarán a efectos fiscales los valores y fechas de adquisición que tenían los elementos aportados.

III. Impuesto sobre el Valor Añadido.

La aportación no dineraria a efectuar por los consultantes determina la realización de entregas de bienes y prestaciones de servicios sujetos al IVA, siendo el sujeto pasivo de dichas operaciones la propia comunidad de bienes que desarrolla la actividad empresarial o profesional.


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