22.11.10

GANANCIA PATRIMONIAL POR TRANSMISION DE INMUEBLE HEREDADO

S/ Consulta V2275-06

VALOR DE TRANSMISION - VALOR DE ADQUISION:
Valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.”
Al haber sido adquirido por herencia uno de los inmuebles, será aplicable lo dispuesto en el artículo 34, según el cual “Cuando la adquisición o la transmisión hubiere sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.”
Por tanto, el importe real a consignar en el caso de este inmueble será el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, al haber sido anulado judicialmente el valor comprobado administrativamente, según indica la consultante.
Al importe real (declarado y satisfecho, respectivamente) se le sumará el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la consultante. En concreto, y respondiendo a la primera cuestión planteada, el importe satisfecho por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones formará parte del valor de adquisición del inmueble adquirido por herencia.
Respecto a los gastos satisfechos por las obras de rehabilitación, reparación y mantenimiento de los inmuebles, solo formarán parte del valor de adquisición si tales gastos pueden ser calificados de inversión o mejora, no pudiendo computarse, a estos efectos, los gastos de reparación y conservación.
El concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ahora bien, la Resolución de 30 de julio de 1991, del Instituto de Contabilidad y Auditoria de Cuentas, por la que se dictan normas de valoración del inmovilizado material, en su norma tercera entiende por “mejora” el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva.
De acuerdo con estos preceptos, debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil.
Por otra parte, el valor de transmisión será, tal y como se establece en el apartado 3 del citado artículo 33, “el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
De acuerdo con lo anterior, las cantidades satisfechas por la consultante a la Agencia Inmobiliaria por las gestiones realizadas para la transmisión de los inmuebles y al Ayuntamiento por el Impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana minorarán el valor de transmisión.

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