23.10.10

DIVISION HORIZONTAL Y DISTRIBUCION DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA

Finca original con hipoteca constituida.- 300.000 de RH que recaen sobre toda la finca.
Se va a realizar la división horizontal de la misma.

División horizontal que puede producirse

a) Sin distribución de RH
No se reparte la RH, sino que cada finca responde solidariamente por el total
Artículo 123 LH

Si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez.

b) Con distribución de RH:
Se reparte la RH de 300.000 sobre cada una de las fincas que se ha dividido la finca matriz.

La distribución de la responsabilidad hipotecaria esta sujeta a la exigencia general de documentación pública (art. 3 LH)... si bien el artículo 216 del Reglamento Hipotecario introduce una excepción a la misma cuando dice "... No se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas. La misma norma se aplicará a las inscripciones de censos y anticresis. Lo dispuesto anteriormente no será de aplicación a las anotaciones preventivas...".
Nos centraremos en la distribución mediante documento privado y dentro de ésta en la que tiene lugar mediante solicitud con firmas legitimadas notarialmente.

c) Extensión de su ámbito por la DGRN.

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de enero de 2004, sin cita de ningún precepto legal ni sentencia alguna, entendió que "... lo relevante es que la suma de las responsabilidades a que quedan afectas las distintas fincas resultantes sea igual a la de la originaria finca matriz...", con lo cual estaba admitiendo la distribución de la responsabilidad hipotecaria en documento privado no sólo en los supuestos del art. 119 LH de pluralidad objetiva originaria sino también en los del art. 123 LH de pluralidad objetiva sobrevenida (e incluso reconoce, como luego veremos, que puede utilizarse este mecanismo para liberar alguna de las nuevas fincas siempre que la total carga hipotecaria se concentre en las demás).

¿Pero es éste el criterio de la DGRN? Poco después de la citada resolución nos encontramos con las siguientes actuaciones:

- El Registrador de la Propiedad de Alcira en nota fechada el 19 de junio de 2002 califica negativamente una distribución de responsabilidad hipotecaria mediante documento privado en un supuesto precisamente de pluralidad objetiva sobrevenida.

- La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 16 de Valencia de 23 de marzo de 2004 deja sin efecto la calificación denegatoria.

-El Abogado del Estado en representación de la DGRN recurre argumentando que "... el negocio jurídico cuyo acceso al Registro se pretende por documento privado en base a este medio excepcional que prevé el Art. 216 del RH, no puede tenerlo al suponer una modificación objetiva de la hipoteca y no una simple distribución del crédito hipotecario... de modo que tal acceso sólo puede tener lugar por escritura pública, como exige el Art. 3 de la LH...".

- La Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (sección 7ª) de 30 de septiembre de 2004 desestima el recurso de apelación de la DGRN utilizando como principal argumento la misma Resolución de 7 de enero de 2004... ¡y en contra de lo alegado por la representación del propio Centro Directivo[17]!


Acerca de la respuesta a la consulta 1893-03, en la reseña escrita por Francisco Mínguez Jiménez, Inspector de Hacienda del Estado:
La DGT no entra a analizar en esta consulta la posibilidad de distribuir la responsabilidad hipotecaria mediante documento privado con firmas legitimadas notarialmente (Resolución DGRyN 7-01-2004, comentada en Informe febrero), puesto que el contribuyente no consulta específicamente esta cuestión.
No obstante, a mi juicio la cuestión resulta clara (durante mi trabajo en la DGT del Ministerio de Hacienda realicé algún informe sobre esta cuestión): se trata de un prototipo de “economía de opción” en el ámbito tributario; si el contribuyente se acoge a su derecho a distribuir la responsabilidad hipotecaria mediante documento privado, puesto el artículo 216 del Reglamento Hipotecario lo admite, no se produce hecho imponible de AJD.



1 comentario:

  1. Si entiendo bien lo que acabo de leer. En el caso de realizar una división horizontal y dividir una vivienda en 2.Podemos aplicar la hipoteca entera a una de esas dos viviendas y dejar la otra libre de hipoteca? En ese caso,al vender la propiedad libre de hipoteca el dinero conseguido sería nuestro en su totalidad y no para el banco?

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