5.10.10

DERECHO DE SUPERFICIE ITPAJD

El derecho de superficie es un derecho real que permite a su titular edificar o plantar sobre una finca ajena durante un período limitado, transcurrido el cual lo edificado o sembrado revierte a favor del propietario.

La contraprestación del superficiario al propietario puede consistir tanto en cantidad única al constituirse el derecho, en un canon o renta períodica durante la vigencia del derecho o en la adquisición en el momento de la reversión de las mejoras realizadas.

Es un derecho real inscribible en el Registro de la Propiedad y debe formalizarse en escritura pública.

IVA
Para sujecion a IVA en la constitución del derecho deben concurrir los siguientes requisitos:

1.- Propietario SP de IVA ordinario o particular SP de IVA ocasional.
2.- Inmueble integrante del patrimonio empresarial

Si concurren dichos requisitos es operación sujeta a IVA que en ningún caso puede resultar exenta por el 20.1.23 LICA

Por otra parte, la transmisión del derecho de superficie por su titular es operación sujeta a IVA y no exenta o no sujeta, según que el titular del derecho real sea un SP en el ejercicio de su actividad.

Nota: el particular que constituye un derecho de superficie recibiendo en contraprestación un canon o renta periódica se constituye en SP IVA ocasional, por el 5 LIVA, por lo que la operación queda Sujeta y No exenta de IVA; en otro caso, no se constituye en SP de IVA, por lo que la operación resultará no sujeta a IVA.

TPO
Cuando el propietario sea un particular que no se constituya en SP del IVA. Por tanto, en los supuestos en que la contraprestación convenida no consista en un pago o renta periódica.

Reglas de Liquidación TPO:- SP adquirente del derecho-superficiario
- Hacienda y OL competentes: la de lugar del inmueble.
- Base Imponible: VR del derecho, sujeto a comprobación de valores.
- Tipo 7%.


Ejemplos:

1.- Constitución de derecho de superficie sujeto a AJD
Sr. A, particular propietario de un solar, constituye a favor de sociedad B un derecho de superficie sobre dicho solar por 50 años.
-Solar se halla en Valencia.
-Se pacta un canon de 100.000 euros anuales.
-Es operación sujeta y no exenta de IVA porque A en cuanto que percibe ingresos continuados en el tiempo, se convierte en SP IVA ocasional. Al resultar sujeta y no exenta de IVA, queda sujeta a AJD, al reunir los requisitos del 31.2 TR.
AJD: SP Sociedad B, adquirente del derecho, H y OL, la de Valencia.
BI: Capitalización al Interés Legal del dinero del canon anual (10.2 TR). Canon anual 100.000/5,5% (año de la firma de la escritura) =1.818.181,81.

2.- Constitución de derecho de superficie sujeto a TPO.
Sr. A, particular propietario de un solar, constituye a favor de sociedad B un derecho de superficie sobre dicho solar por 50 años.
-Solar se halla en Valencia.
-Se pacta un canon de 100.000 euros anuales.
La constitución del derecho es operación no sujeta a IVA y sujeta a TPO porque el particular no se constituye ni siquiera ocasionalmente en SP IVA.
SP: Sociedad B, adquirente del derecho. H y OL, la de situación del inmueble: Valencia.
BI: 600.000
Tipo: 7%

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