14.8.10

APORTACION DE INMUEBLE A UNA CB

(CONSULTA VINCULANTE V0585-09 DE 24/03/2009)

Consultante tiene unos inmuebles arrendados que quiere aportar a una CB y saber cómo tributa: IVA, TPO, AJD, OS, IIVTNU E IRPF

En el caso planteado nos encontramos ante una permuta en la que dos comuneros transmiten parte de la cuota abstracta de su participación en dicha comunidad a una persona física a cambio de unos inmuebles. En relación a este tipo de entidades no puede decirse estrictamente que el comunero ostente una participación social, sino una cuota abstracta en los bienes concretos que integran la comunidad de bienes, de manera que el tipo impositivo debe ser el que corresponda a cada uno de los bienes concretos incluidos en dicho ente jurídico.
En este sentido debe indicarse, en primer lugar, que en el escrito de la consulta no se aportan datos sobre la posible afección de los inmuebles a permutar a actividades económicas, lo que podría originar la sujeción de la operación de permuta al Impuesto sobre el Valor Añadido o, estando sujeta a dicho impuesto, esté exenta (salvo que se renuncie a la exención según la normativa de dicho Impuesto). En caso contrario, la operación tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido y no estará sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
Si no se produjera la sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD, se producirá además la sujeción a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados de la escritura pública en la que se formalice la operación- siempre que no tribute por operaciones societarias- al cumplir los requisitos que establece el artículo 31.2 del Texto Refundido del ITP y AJD.
De acuerdo con los preceptos anteriores, si la comunidad de bienes realiza actividad empresarial la operación que se pretende realizar también estará sujeta a la modalidad de operaciones societarias del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por ampliación de capital. Sin embargo, esta ampliación de capital estará exenta de dicho gravamen siempre que le resulte aplicable el régimen fiscal especial de fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canje de valores, regulado en el citado capítulo VIII del título VII del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Impuesto sobre el Valor Añadido
La aportación realizada por el consultante a la comunidad de bienes es una operación sujeta y exenta al Impuesto, siendo posible renunciar a la exención siempre que se cumplan los requisitos para ello.
En caso de que no concurran los requisitos que condicionan la renuncia a la exención, o concurriendo éstos no se ejerza la renuncia a la exención, la entrega de los inmuebles será una operación sujeta y exenta de Impuesto sobre el Valor Añadido que deberá tributar TPO, sin perjuicio de la tributación que proceda con arreglo a las normas reguladores de los conceptos “actos jurídicos documentados” y “operaciones societarias” del citado Impuesto.

En cuanto a la base imponible correspondiente a la aportación no dineraria realizada por la consultante, hay que tener presente que la contraprestación está constituida por las participación de la comunidad de bienes que va a recibir a cambio, por lo que resultará de aplicación la regla de determinación de la base imponible contenida en el artículo 79.Uno de la Ley 37/1992, que dispone que en las operaciones cuya contraprestación no consista en dinero, se considerará como base imponible la que se hubiese acordado en condiciones normales de mercado en la misma fase de producción o comercialización entre partes que fuesen independientes.
Por tanto, la base imponible de la operación estará constituida por el valor de mercado de los inmuebles entregados por el consultante como aportación no dineraria a la comunidad de bienes.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
En el caso objeto de consulta, y no concretándose las normas y pactos entre comuneros, no se señala si lo que se aporta son los bienes inmuebles o las rentas que generen los alquileres de los mismos: en el primer caso se devengaría el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en tanto que los bienes que se transmitan a la comunidad sean de naturaleza urbana, en el segundo caso no se devengaría el impuesto en tanto que no se transmite la propiedad de un inmueble de naturaleza urbana, ni se constituye o transmite un derecho real de goce limitativo del dominio sobre el mismo.
En el caso de producirse el hecho imponible del impuesto, hay que distinguir si la transmisión se hace a título gratuito, en cuyo caso la comunidad beneficiaria sería sujeto pasivo del impuesto, o se hace a título oneroso, en cuyo caso el consultante, como transmitente de los inmuebles, sería sujeto pasivo del impuesto, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 106 del TRLRHL.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
La aportación por el consultante a una sociedad civil o a una comunidad de bienes de los inmuebles de los que es propietario comporta la existencia de una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, tal como resulta de lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29).
En el presente caso, y tal como se ha indicado al analizar la tributación de la aportación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la operación a realizar procede calificarla como una permuta, lo que comporta que —a efectos de determinar el importe de la variación patrimonial que se le produce al consultante— resulte aplicable lo dispuesto en el artículo 37.1.h) de la Ley 35/2006, es decir, que la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes:
- El valor de mercado del bien o derecho entregado a cambio.
- El valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio

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