21.7.10

La CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA (CRE)

Por Javier Fadón.

La CRE del 11 LH presupone la existencia de una escritura pública que permite el acceso al RP de la transmisión del inmueble de que se trate.

Ello supone, por tanto, la concurrencia de algunos de los requisitos del 31.2 TR: primera copia, inscribible y valuable, no quedando más que resolver la cuestión de si el contenido de la escritura está o no sujeto a TPO.

Constitución de la CRE
El 7.3TR, tras establecer que: la CRE a que se refiere el 11 LH se equipara a las hipotecas que garantizan el precio aplazado con la misma finca vendida, dispone que las CREs que garanticen el cobro del precio aplazado en las transmisiones (empresariales) de bienes inmuebles sujetas a IVA (no exentas) no tributan por TPO.
Esto debe entenderse, sin perjuicio de la tributación que pueda corresponder por AJD.
En efecto, conforme al 7.3TR, la CRE sólo queda excluida de tributar por TPO cuando la transmisión del inmueble que se garantiza esté sujeta a IVA (y no exenta), es decir, cuando pague IVA.
Si la venta está sujeta a IVA (y no exenta), queda fuera del ámbito de TPO. Faltará ver, si concurren todos los requisitos del 31.2 TR para que tribute por AJD. Y así el 73R, dice que la no sujeción a TPO de compraventas empresariales sujetas a IVA (y no exentas) se entiende sin perjuicio de la tributación que pueda corresponder por AJD.

Si por contra, se trata de una venta sujeta a IVA (pero exenta de IVA), que tributa por TPO, dispone el 12.3 R, que también la CRE tributará por TPO, siempre que el gravamen procediese en función de la naturaleza de la persona o entidad que se constituya.
Ello significa que, siendo el adquirente del bien el que constituye la CRE, será la condición de éste la que determine si procede o no aplicar TPO -lo que excluye de tributación por AJD-; mientras que , la improcedencia de TPO posibilitará la aplicación de AJD.

En otras palabras, quien constituye la CRE es el comprador - SP, el vendedor, que adquiere ese derecho-, por lo que la sujeción a TPO se producirá cuando el comprador no sea empresario/profesional; pues en caso contrario opera el supuesto de no sujeción referente al IVA.
De acuerdo con lo anterior, a diferencia de lo que sucede con los préstmos, para analizar la tributación de la constitución de la CRE por AJD, hay que tener en cuenta dos circunstancias:

1.- CONDICIÓN DEL TRANSMITENTE:
Según sea o no SP de IVA; Sólo las ventas que pagan IVA (Sujetas y no exentas o exentas con renuncia a la exención) no tributarán en TPO. Lo harán por AJD. Si la venta se hace por PARTICULARES puede quedar sujeta a TPO y, en consecuencia, no a AJD.
2.- CONDICIÓN DEL ADQUIRENTE, que es el constituyente de la condición:
En las transmisiones sujetas a TPO sólo si el adquirente es empresario, la CRE tributa por AJD, por no estar sujeta a TPO; pero si el adquirente es un particular, la CRE tributa por TPO, y por tanto, estára no sujeta a AJD.

Resumen; los supuestos de aplicación de AJD a la CRE son:

a.- TRANSMISIÓN SUJETA A IVA (y no exenta de IVA); Paga IVA.
b.- TRANSMISIÓN SUJETA A IVA y exenta; se renuncia a la exención del IVA. Paga IVA.
c.- TRANSMISIÓN EMPRESARIO A EMPRESARIO sujeta a IVA y exenta (no se renuncia a la exención). No paga IVA.
d.- TRANSMISIÓN DE PARTICULAR a EMPRESARIO.
A este respecto, cabe señalar que, puesto que en caso de una transmisión sujeta y exenta de IVA en que adquiere un también sujeto pasivo de IVA, lo más probable es que se renuncie a la exención, los casos más habituales de AJD en las CREs son:

a) TRANSMISIÓN que paga IVA (Sujeta no exenta o exenta de IVA con renuncia):
Por aplicación del 4 TR hay 2 convenciones: la transmisión y la CRE.

-Transmisión, sujeta a IVA y a AJD.
-CRE, que por el 7.3TR no tributa ni en IVA ni en TPO, sea cual sea la condición del adquirente, determinando la no sujeción a TPO la tributación por AJD. DGT 30.01.1995, son dos las convenciones independientes sujetas a AJD; en la transmisión SP el adquirente; en la CRE, el vendedor.

b) TRANSMISIÓN POR NO EMPRESARIO/PROFESIONAL o por EMPRESARIO EXENTA DE IVA a ADQUIRENTE SÍ EMPRESARIO.
2 convenciones:
-Transmisión del inmueble, tributa por TPO.
-CRES, por el 7.5 TR no sujeta a TPO, sí a AJD, en consecuencia.

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