28.7.10

CANCELACION ANTICIPADA DE UN LEASING SIN EJERCER LA OPCION DE COMPRA

Consultes

--------------------------------------------------------------------------------

Qüestió: Cancel·lació anticipada d'un contracte d'arrendament financer (leasing) sobre un immoble, sense exercir el dret d'opció de compra: tributació.
Número: 126E/10

Plantegeu en la vostra consulta que una societat disposa d'un local en règim d'arrendament financer (leasing). Actualment, dita societat vol cancel·lar de forma anticipada aquest contracte i sense exercitar el dret d'opció de compra sobre l'immoble. En aquest sentit, desitgeu saber quina és la base imposable i el tipus aplicable a dita operació.

I. En primer lloc, cal assenyalar que la Instrucció 6/2007 d'aquesta Direcció General de Tributs resol alguns dels dubtes que s'havien plantejat entorn de la tributació de l'opció de compra en el contracte d'arrendament financer sobre béns immobles. Els supòsits a què es refereix la Instrucció se centren en l'exercici del dret d'opció de compra inherent a un contracte d'arrendament financer i en els casos en què l'opció de compra s'exerceix de forma anticipada.

Pel que fa a la qüestió que ara es planteja, la Instrucció 6/2007 diu:

“(...) L'existència d'aquestes dues operacions, cancel·lació del contracte i compravenda no comporta però que la primera estigui subjecta a tributació: el fet que s'exerciti l'opció abans de la finalització del contracte comporta per sí mateixa la rescissió d'aquell, és a dir, amb la compravenda es cancel·la el leasing i únicament es tributa en concepte de transmissió patrimonial onerosa.

Ara bé, també s'han donat casos en què s'atorga una escriptura que documenta exclusivament la cancel·lació del contracte, i, amb posterioritat, en una escriptura independent de la primera s'efectua la transmissió de l'immoble. En aquest cas, sí que ens trobem davant de dos fets imposables diferenciats, subjectes a la modalitat d'actes jurídics documentats (el primer) i a la de transmissions patrimonials oneroses o IVA i AJD (si concorre renúncia a l'exempció, el segon). (...)”

II. D'altra banda, l'article 31.2 del Reial decret legislatiu 1/1993, de 24 de setembre, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei de l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, estableix:

“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.”

D'acord amb aquest precepte, perquè els documents notarials estiguin subjectes a l'impost sobre actes jurídics documentats en la seva modalitat de quota gradual cal que concorrin els requisits següents:

- que es tracti d'una escriptura pública o acta notarial
- que tingui per objecte quantitat o cosa avaluable
- que contingui actes o contractes susceptibles d'inscripció en els Registres de la Propietat, Mercantil, de la Propietat Industrial o de Béns Mobles
- que els actes o contractes no estiguin subjectes a l'impost sobre successions i donacions, ni a les modalitats de transmissions patrimonials oneroses ni operacions societàries.

S'ha d'assenyalar que els contractes d'arrendament financer que tenen per objecte béns immobles s'han de documentar en dues escriptures públiques, una per la constitució del contracte, i, una altra per l'exercici de l'opció de compra, per a la seva inscripció en el Registre de la Propietat. En tant que aquestes escriptures compleixen els requisits establerts en l'article 31.2 del Text refós de la llei de l'impost estan subjectes a la quota gradual d'actes jurídics documentats (AJD).

Quant a la cancel·lació del contracte d'arrendament financer, el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya en Sentència de 4 de juliol de 1996 s'ha pronunciat en els termes següents:

“(...)La rescisión por mutuo acuerdo del arrendamiento financiero, y la cancelación de la opción de compra a él inherente que se llevan a cabo en escritura pública, ciertamente implican como afirma la propia demandante «la inviabilidad fáctica del arrendamiento» pero su exención del impuesto en su modalidad de actos jurídicos no está prevista expresamente por la norma, por lo que no puede aceptarse la tesis sostenida en la demanda sin vulnerar lo previsto en el artículo 24 de la Ley General Tributaria; según este precepto, si se llega a la conclusión de que se ha realizado el hecho imponible, lo que seguidamente se examinará, no cabe más que entender que la operación está sujeta al impuesto en su modalidad de actos jurídicos. Hay que precisar que no existe controversia alguna sobre el último de los requisitos, es decir, que los actos no están sujetos a los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales Onerosas u Operaciones Societarias.
Por ello debemos examinar si estamos ante primeras copias de escrituras, que tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad ..., siendo así que para entender que tengan por objeto cantidad o cosa valuable, no es preciso que contengan actos con un contenido económico, sino que tengan un objeto económicamente valuable, cual es en este caso el inmueble arrendado (y cuya resolución implica la recuperación por el arrendador de sus facultades de uso y disposición sobre el objeto del arrendamiento), arrendamiento que, pese a su naturaleza personal, tuvo acceso al Registro de la Propiedad al recaer sobre un inmueble; asimismo, tiene un objeto económicamente valuable la opción de compra cancelada formalizada en la misma escritura, en tanto que inscrita la opción en el Registro le confirió una naturaleza real e hizo necesaria su cancelación mediante la oportuna escritura pública.
De lo dicho se desprende que ambos actos constituyen el hecho imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos y debían liquidarse por el concepto de actos jurídicos, al 0,5; y ello sin que la anterior liquidación al 0,5 por 100 constituya una doble imposición en tanto que se liquidó la «constitución» del arrendamiento financiero inmobiliario llevado a cabo en otra escritura pública -sujeta a IVA- y que conforme a lo ya dicho constituía también el hecho imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos (folio 61 del expte.).
Tampoco podemos aceptar que deba quedar exenta la subsiguiente cancelación de la opción de compra «por ser inherente a la resolución del arrendamiento financiero», pues como ya se ha dicho el hecho imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos es distinto del de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y por supuesto del de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, sin que se prevea específicamente la exención de la formalidad por actos jurídicos.(…)”

III. Pel que fa a la base imposable de l'impost en la modalitat d'AJD, l'article 30 del Text refós disposa:

“En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. (...)”

D'acord amb l'exposat, en la cancel·lació del contracte (sense exercici de l'opció de compra) la base imposable està formada pel valor de l'immoble que recupera el seu titular (arrendador), entenent com a valor el corresponent a la recuperació per part del propietari del seu ús i facultat de disposició.

IV. Quant al tipus aplicable a la modalitat d'AJD, aquest serà de l'1% d'acord amb l'art. 7 de la Llei 21/2001, de 28 de desembre, de mesures fiscals i administratives :

“Article 7. Tipus de gravamen dels documents notarials

Els documents notarials a què fa referència l'article 31.2 del text refós de la Llei de l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, aprovat pel Reial decret legislatiu 1/1993, del 24 de setembre, tributen segons els tipus de gravamen següents:
a) El 0,1%, en el cas de documents d'adquisició d'habitatges declarats protegits, i també dels documents del préstec hipotecari atorgat per a adquirir-los.
b) L'1,5%, en el cas de documents en què s'hagi renunciat a l'exempció en l'IVA conformement al que disposa l'article 20.2 de la Llei de l'Estat 37/1992, del 28 de desembre, de l'impost sobre el valor afegit.
c) El 0,1%, en el cas de documents que formalitzin la constitució i la modificació de drets reals a favor d'una societat de garantia recíproca amb domicili social a Catalunya.
d) El 0,5%, en el cas de documents que formalitzin la constitució i la modificació de préstecs hipotecaris atorgats a favor de contribuents de trenta-dos anys o menys o amb una discapacitat acreditada igual o superior al 33%, per a l'adquisició de llur habitatge habitual, sempre que la base imposable total, menys el mínim personal i familiar en la seva darrera declaració de l'impost sobre la renda de les persones físiques no excedeixi de 30.000 euros.
e) L'1%, en el cas d'altres documents.”

Aquesta contestació té, pel que fa a l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, d'acord amb l'article 34.1.a) de la Llei general tributària, caràcter merament informatiu. La competència per a formular contestacions vinculants sobre normativa estatal en aquest tribut, correspon a la Direcció General de Tributs del Ministeri d'Economia i Hisenda, de conformitat amb l'article 55.2 de la Llei 22/2009, de 18 de desembre, per la que es regula el sistema de finançament de les comunitats autònomes de règim comú i ciutats amb Estatut d'autonomia i es modifiquen determinades normes tributàries, la contestació a la consulta amb caràcter vinculant, sempre que es compleixin els requisits que preveuen els articles 88 i 89 de la Llei general tributària.

No hay comentarios:

Publicar un comentario

Páginas vistas en total