24.5.10

FIANZA EN SUBROGACION DE PRESTAMO HIPOTECARIO

Supuesto de hecho.- subrogación de un préstamo hipotecario en la que se pide fiador personal.

Cuestión.- ¿Es de aplicación el 15.1 TR que dice que "la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo"?

Respuesta.- además de lo que dice el 15.1 TR el 25.1 del RITPAJD, dice que la constitución de la fianza, hipoteca, prenda y anticresis en garantía de un préstamo tributa exclusivamente por el concepto de préstamo, cuando la constitución de la garantía sea simultánea a la concesión del préstamo o que en el otorgamiento del préstamo estruviera prevista la posterior constitución de la garantía.

Por tanto, si, como es el caso la fianza no se constituye simultáneamente al préstamo hipotecario sino en un momento posterior, con ocasión de la subrogación. Y tampoco se indica que en su otorgamiento estuviera prevista la constitución de fianza, la fianza está sujeta a TPO por no resultar aplicable la llamada regal de "tratamiento unitario del préstamo" al no ser una novación extintiva del préstamo.

Subrogación
del adquirente en la posición del vendedor en la obligación de devolver el crédito garantizado con hipoteca.- Esta subrogación como no produce inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble, no verifica los requisitos del 31.2 TR está no sujeta a la cuota gradual de AJD. Únicamente se entiende que se trataría de un nuevo préstamo en las novaciones que den lugar a la sujeción del concepto de actos juridicos documentados, aunque resultasen exentas del mismo por el 9 ley 2/1994. En estos casos, si que se entendería que se daría el requisito de simultaneidad al tratarse de una nueva inscripción distinta de la originaria.

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