20.11.18

BASE IMPONIBLE EXTINCIÓN DE CONDOMINIO NO ES DEL 100% SINO DE LA PARTE QUE SE "TRANSMITE"

 Los cónyuges, Esteban y  Alejandra otorgaron el 6 de noviembre de 2008,  escritura de liquidación de gananciales y de disolución de la comunidad de bienes existente sobre una vivienda que les pertenecía con carácter común, siendo dueños cada uno de la mitad indivisa (es decir, la vivienda no era ganancial, no formaba parte de la liquidación de gananciales sino que era privativa de los dos, en proindiviso, al 50% cada uno). El inmueble se valoró en 162.278 euros y, dada su  indivisión, se adjudicó a Alejandra. Los cónyuges presentaron autoliquidación del impuesto sobre actos jurídicos documentados como exento. Por la Oficina liquidadora se inició un procedimiento de comprobación limitada y se giró a doña Alejandra, (que es la que se queda la vivienda que ha sido objeto de extinción de comunidad/condominio) liquidación, por un importe a ingresar de 1.790,20 euros, en concepto de extinción de la comunidad de bienes, tomando como base imponible el valor de la totalidad de la vivienda (los 162.278€).      
 Alejandra impugnó la liquidación en vía económico- administrativa, con resultado estimatorio por parte del TEAR, que vino a sentar que la base imponible debía de fijar el valor de la parte adjudicada a la esposa, es decir, al 50% del valor del inmueble, pues ya era anterior propietaria de la otra mitad en régimen de condominio indivisible.
El TSJ de Valencia, tras ser recurrida la resolución del TEAR por la Generalitat Valenciana, da la razón a Alejandra y al TEAR, sobre la base de que la capacidad económica manifestaba por quienes instan la expedición de la escritura notarial se limita al 50% que se transmite, como sostiene el TEAR; que en tal sentido el negocio jurídico documentado no es muy diferente de una compraventa, hasta tal punto que en la hipótesis de que el adquirente del otro 50% transmitido hubiera sido de un tercero no comunero, entonces habría que calificar el negocio como una compraventa, lo que tendría como consecuencia que la cosa valuable, es decir, el derecho a tomar como base imponible del IAJD sería la parte alícuota adquirida de la cosa en propiedad, no la totalidad de dicha propiedad.
Por ello, no parece asumible que la adquisición de la parte alícuota por uno de los dos comuneros deba ser gravada en mayor medida que si la hubiera adquirido un tercero (aunque si la hubiese adquirido un tercero seguramente habría tributado por TPO esa mitad, por ser transmisión); tampoco parece lógico que el tratamiento fiscal a efectos del IAJD dependa de si con la adquisición se extingue o no el condominio. Y si bien el valor económico de una cosa no dividida siempre es superior al de la suma de los valores de sus posibles alícuotas, hay que presumir que ese superior valor se refleja en la contraprestación dineraria que el comunero adquirente, que consolida la propiedad de la vivienda, satisface al cónyuge transmitente.

Resumiendo (dice el TSJ y refrenda el TS): "si la esposa ya contaba con una mitad indivisa del inmueble, y la disolución del condominio le proporciona la adjudicación de la otra mitad del proindiviso abstracto, resultará evidente que la operación debe reflejar la cuantía de la adjudicación, o sea, el 50% que se le adjudica por el otro comunero, pues no puede recibir la propiedad que ya tenía, sin que valga la pretensión de la Administración recurrente de que la base imponible refleje la totalidad del inmueble, pues solo se ha transmitido la mitad del mismo".
Añade el TS: "como indica la Sala sentenciadora, carecería de sentido que se hiciera de peor condición al cónyuge adjudicatario de la mitad indivisa que a un tercero que adquiriera, en virtud del mismo negocio jurídico, la parte del bien inmueble dividida y adjudicada, sin que haya razones para esa diferencia de trato".
Por tanto, con arreglo al contenido de esta sentencia podrán solicitar la devolución de ingresos indebidos quienes hayan pagado actos jurídicos documentados sobre una base imponible del 100% en las extinciones de comunidad.
Ejemplos:
-Pareja que compró un piso por importe de 100.000€, al 50%, decide ir cada uno por su lado, y acuerdan que sea ella quien se quede el piso, a cambio de pagarle a él 50.000€ (o asumir la hipoteca pendiente por ese importe). Ella pagó el 1.5% de 100.000 = 1.500€. Tendría derecho, con base a lo resuelto por el Supremo a que le devolvieran la mitad.
-Tres hermanos  reciben en herencia un Chalet indivisible, valorado en 300.000€ (cada uno es titular de 1/3); un tiempo después deciden extinguir el condominio y que uno de ellos se adjudique el inmueble, a cambio de satisfacer a cada uno de sus dos hermanos 100.00 €; es decir, un total de 200.000€. Pues bien, con arreglo al contenido de esta sentencia del T.S., la base imponible por la que tendría el adjudicatario que haber autoliquidado la escritura de extinción de comunidad en AJD es de 200.000€ y no de 300.000€, que es probablemente por la que habrá declarado, pues ese es el criterio siempre manifestado hasta la fecha por la Dirección General de Tributos: el de autoliquidar las extinciones de comunidad por el 100% del valor del inmueble.

23.9.18

FECHA ADQUISICIÓN A EFECTOS DE PLUSVALIA DE TERRENO INICIALMENTE RUSTICO ADJUDICADO TRAS UNA REPARCELACIÓN

Según consulta de la DGT,  V1332-11
 La consultante transmite los siguientes terreno:
Terrenos que en el momento de la adquisición tienen la condición de rústicos, pasando en 2002 a recalificarse como urbanos, teniendo esta condición en el momento de la transmisión. 
Plantea lo siguiente en relación al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana:
Si en relación a los terrenos descritos, la fecha que ha de tomarse en consideración a efectos de la determinación del inicio del periodo de generación del incremento de valor es:
a) La fecha de adquisición de los terrenos.
b) La fecha de recalificación de los terrenos.
 En relación a la cuestión planteada, el criterio que mantiene este Centro Directivo es que resulta intrascendente la calificación urbanística del terreno al inicio del período impositivo o durante el mismo, siendo lo relevante que, en el momento de la transmisión, el terreno tenga la condición de urbano, computándose en tal caso el periodo de generación del incremento de valor desde la fecha de adquisición y no desde la conversión de rústico en urbano. Criterio que se encuentra acorde con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el cual en recurso de casación en interés de ley (sentencia de 29 de noviembre de 1997) señaló, en su fundamento de derecho tercero, que:
“Lo decisivo es que, en el momento del referido devengo, esto es, cuando se produce la transmisión de terrenos, o la constitución o transmisión de derechos reales, los bienes tengan la consideración de urbanos. Ningún precepto de la ley exige, ni ha exigido a lo largo de su regulación, que dentro del período máximo contemplado -20 años, como se ha dicho en la actualidad- sólo pueda computarse el tiempo en que los bienes de que se trate hubieran ostentado la condición de urbanos o urbanizables.” 
 Sin embargo, algunos Ayuntamientos hacen constar en su Ordenanza que: 

 "En el supuesto de transmisión de terrenos que hayan sido adjudicados en una reparcelación, se tomará como fecha inicial del periodo impositivo la de adquisición de los terrenos aportados a la reparcelación".


17.9.18

PRUEBA DEL COSTE DE INVERSIONES Y MEJORAS DEL VALOR DE ADQUISICION


En fecha 7-11-03 se adquirió el inmueble sito en la DIRECCION000 NUM000 de Alfaz del Pi por importe de 330,000€, siendo transmitido dicho inmueble en fecha 30-3-2007 por importe de 600,000€; 
la recurrente pretende que para el calculo del precio de adquisición se adicionen dos facturas por unas supuesta obras de mejora realizadas en dicho inmueble.  Las facturas referidas son la nº 6/05 de fecha 28-10-05 por importe de 132.240€ y la factura nº 14/05 de fecha 16-12-05 por importe de 115.692,76€, ambas emitidas por la mercantil Jumarcu SL, y donde consta como obras realizas, la ampliación de la vivienda y piscina en 76 metros cuadrados, ampliaciones de 26,35 metros cuadrados, formación de pérgola, derribo de escalera, ampliación de cocina y de baños.

Dice el TSJ que: "la carga de la prueba sobre los referidos gastos que pretenden adicionarse al precio de adquisición corresponde a la parte actora, y en este caso (...) no se logra la convicción de esta Sala sobre el efectivo pago de las obras recogidas en las mencionadas facturas; así tenemos que por una parte pese a ser requerido el obligado tributario, este no aportó licencia de obras y proyecto de obra , o cualquier otro documento acreditativa de la efectiva realización de tales obras y del importe de las mismas, sin que ni tan siquiera se haya propuesto como testifical al legal representante de esta(JUMARCU SL). Por otra parte consta que en fecha 15-3-2006 fue concedido un préstamo al obligado tributario por importe de 550,000€, constando en la misma fecha un reintegro de dicha cuenta en la suma de 300,000€, fecha que coincide con la compra de otro inmueble por esa misma parte, y según refiere el recurrente esos 300,000€ fueron utilizados para pago de las mencionadas facturas, pero ello no deja de ser una mera alegación de parte, no constando que dicha operación apareciera recogida en el modelo 347 de dicha empresa (JUMARCU SL), no constando tampoco que efectivamente aquel dinero fuera utilizado para pago de las facturas, siendo extraño que un pago de tal importe no conste debidamente formalizado, y por otra parte tampoco consta ( a efectos catastrales) que la superficie de la vivienda se haya incrementado."(...)
(...)"las mejoras aludidas no vienen reflejadas en la escritura de venta del inmueble (no ha variado un solo metro cuadrado en ambas escrituras) y según se alega ha existido ampliación de vivienda; por último no ha aportado documentación adicional alguna justificativa de las obras de mejora pese a existir requerimiento específico al respecto (licencia de obras, proyecto, certificado obras etc). Sentencia de 9 mayo 2018 TSJ Comunidad Valenciana.
Es decir, aporta factura de obras, pero no justifica la realidad de las mismas. Luego hay que justificar ambas cosas.
Factura de la empresa o empresas que realizan las obras;
Documentación que justifique la realización de las obras.

13.9.18

VIVIENDA HABITUAL A EFECTOS DEL ISD. FIJACION DE CRITERO POR EL TRIBUNAL SUPREMO

Hechos.-
Rogelio (mayor de 65 años) es hermano de la fallecida en 9/12/2007, D.ª Estela.

En su opinión su difunta hermana tenía su vivienda habitual en la Calle Cienfuegos, 12 de Tacoronte, Tenerife, pero debido a su delicado estado de salud se trasladó a vivir en su compañía en la vivienda que él tiene en Mogán, isla de Gran Canaria, desde noviembre de 2004 y hasta su fallecimiento. A su juicio se cumplen los requisitos del artículo 20.2c) LISD  en cuanto a vivienda habitual y convivencia para tener derecho a una reducción en la base imponible del 95% del valor de la vivienda de su hermana con el límite de 122.606, 47 €.
  ¿Tiene Rogelio derecho a la reducción por adquisición de vivienda habitual respecto de la vivienda de la Calle Cienfuegos?
El hecho de que la causante no haya residido en la vivienda de la Calle Cienfuegos sino en casa de su hermano durante más de 3 años inmediatamente anteriores a su fallecimiento (o en su caso, en un Geriátrico)..¿le impide aplicarse la reducción de vivienda habitual del ISD?
 El TSJ le dijo a Rogelio que no procedía la reducción del 95%.
Motivos: que el texto del artículo 20.2.c) párrafo tercero, combina los conceptos «residencia habitual», que implica la ocupación de forma efectiva de la vivienda durante al menos tres años, admitiéndose un plazo inferior por circunstancias excepcionales que exijan el cambio de domicilio. Con concepto de «convivencia» en caso de que el beneficiario sea pariente colateral -que además tiene que ser mayor de 65 años-, que debe tener lugar en la vivienda habitual -común de la causante y del heredero- objeto de adquisición "mortis causa".

La causante y su hermano residían en el domicilio de éste y no en la vivienda de la Calle Cienfuegos, 12 de Tacoronte. La causante llevaba residiendo en la vivienda de su hermano desde hacía más de tres años antes de su fallecimiento. Además es evidente que la convivencia nunca se produjo en la vivienda objeto de la transmisión por motivo del fallecimiento.
Rogelio recurre en Casación; y el TS en ST de 12/05/2017 Recurso 1657/2016, le da la razón a Rogelio  y fija doctrina:
Respecto al concepto de residencia habitual:se cuestiona la pérdida o no de la condición de vivienda habitual como consecuencia del traslado del causante a la vivienda del del hermano causahabiente por razones de enfermedad.
El concepto de vivienda habitual no aparece en la LISD, por lo que ha de atenderse a la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que, expresamente, se refiere a ella. Y así, el artículo 41 bis del Reglamento, aprobado por  Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo , define la vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones en los siguientes términos "[...] se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación (vivienda) que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo (antes de que transcurra el plazo de 3 años), se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas".

Pues bien, en el ámbito de "otras causas análogas justificadas" del traslado que no hacen perder al inmueble la consideración de vivienda habitual ha de incluirse la enfermedad acreditada que obliga al cambio de residencia, máxime cuando el fallecimiento sobreviene durante y como consecuencia de dicha enfermedad. Por tanto, si el causante sale de su casa antes o después de 3 años de residencia continuada por enfermedad que le obliga al cambio de residencia y se va a vivir a un Geriátrico o a casa de su hermano (por ejemplo), su vivienda no pierde el carácter de habitual a efectos de la reducción del 95% del ISD.

En consecuencia, acreditado que la causante tenía como vivienda habitual la transmitida "mortis causa" y que su fallecimiento y su residencia habitual en los últimos tres años había tenido lugar en un centro geriátrico (o en casa de su hermano), en el que se encontraba por razón de su situación personal, fundamentalmente por motivos de salud, es por lo que considera esta Sala (Sala C.A. 1ª TSJ Asturias, ST 461/2018 de 4/06/2018), que nos encontramos ante una causa análoga justificada en los términos en los que se expresa el Tribunal Supremo, lo que hace, que la vivienda transmitida debe de seguir beneficiándose de la reducción prevista en el art. 20.2.c)   de la Ley 29/87, y en consecuencia, producirse la correspondiente minoración en la base imponible del impuesto.
En cuanto al concepto (si la convivencia del colateral con el causante debe ser en casa del causante) aunque como regla general, la convivencia entre causante y causahabiente, exigida por el artículo 20.2.c), tercero, LISD, ha de desarrollarse en la originaria vivienda del causante porque, en caso contrario, dejaría de ser habitual. Ahora bien (excepción:), en los supuestos en los que concurre alguna de las causas justificadas que atribuye la condición de vivienda habitual al nuevo domicilio, después del traslado, será en éste (en casa del hermano) donde ha de tener lugar la convivencia requerida. (Esa causa justificada es la enfermedad).

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