20.4.18

TIENES MÁS DE 65 AÑOS PERO DEJASTE LA VIVIENDA HACE MÁS DE 2 AÑOS

Jorge transmite en 2017 la que constituyó hasta 2007 su vivienda habitual, año en el que por motivos de salud, ya siendo entonces mayor de 65 años, tuvo que trasladar su residencia al domicilio de su hijo.
 Aplicación de la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
 La vivienda que transmite Jorge perdió la consideración de habitual en el año 2007, cuando este trasladó su residencia a la vivienda de su hijo, con independencia de la causa que motivó el cese de residencia. Habiendo transcurrido más de dos años entre dicho momento y aquel en el que se transmite dicha vivienda, no cabe entender que el consultante está transmitiendo su vivienda habitual, no siendo de aplicación, en consecuencia, la exención contenida en el artículo 33.4. b) de la Ley del Impuesto, quedando la ganancia patrimonial sometida a gravamen. Tampoco, por el mismo motivo, pudiera ser de aplicación la exención dispuesta en el artículo 38 de la LIRPF, en caso de reinvertir en una nueva habitual. V1211-17.
Para la exención de la ganancia patrimonial, tanto por transmisión de mayor de 65 años como por exención por reinversión, la vivienda que transmites tiene que haber sido la vivienda habitual cualquier día de los dos años previos a la transmisión que genera la ganancia. Si vendes el 1/05/2017 con ganancia una vivienda, tiene que haber sido tu vivienda habitual cualquier día entre el 1/05/2015 y 1/05/2017; pero si te has ido a vivir a casa de tu hijo en 2007, desde 2007 esa no es ya tu vivienda habitual.

10.4.18

CANCELACION CONDICION RESOLUTORIA POR CADUCIDAD

Desarrollo del postINSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO CANCELACION DE UNA CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD, incluyendo en este de hoy las alegaciones del Notario:
Mediante instancia privada,  se solicitó la cancelación de una condición resolutoria alegando haberse extinguido por la caducidad del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
El registrador suspende la calificación del presente documento por no acreditarse el pago, la exención o la no sujeción a los impuestos correspondientes (artículos 254 de la ley hipotecaria).
El Notario, don Rafael Pedro Rivas Andrés,  interpuso recurso el día 28 de febrero de 2017 mediante escrito en el que, en esencia, alega lo siguiente: 
Primero.–Invoca (...) que existe una excepción «legal» en el artículo 54.2.c) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, sobre que no es necesario la presentación en la oficina liquidadora si no se refieren a «cantidad o cosa valuable»
Segundo.– Un documento privado no puede estar sujeto al concepto de Actos Jurídicos Documentados, «máxime cuando al versar sobre caducidad se le debería aplicar la excepción legal del Art 54.2.c TRITP».
 Tercero.–«(…)
Cuarto. - (...).
Quinto.–«(...) como la caducidad se tiene que apreciar ''de oficio'' por el registrador, ni siquiera es necesario solicitar específicamente la cancelación del derecho caducado, pues con ocasión de la práctica de cualquier otro asiento, el registrador debe cancelar el que ya lo estuviera, y por eso cuando expide una certificación de titularidad y cargas debe ''de oficio'' hacer esa cancelación no incluyendo en la misma la Condición Resolutoria extinguida (Art 353.3 RH y Res DGRN 28/11/1978)»;
 Sexto.–«(…) este Art 31.2 LITP no somete a tributación la extinción de ''todas'' las CR sino sólo de ''algunas'' de ellas, únicamente las que cumplan los estrictos requisitos que exige ese precepto, que como veremos jamás se refiere a la caducidad por la sencilla razón de que no es un ''acto o contrato'' sino un ''hecho'', y por eso no tiene ''cantidad o cosa valuable'', de manera que no sólo no queda sujeta a AJD, sino que ni siquiera es necesario que se presente a la Oficina Liquidadora por la excepción legal del Art 54.2.c TRITP»; 
Séptimo.–«(…)  la Consulta de la DGT 0966-01 de 23/5/01 que declara ''no sujeta'' en todo caso la instancia privada de cancelación de Condición Resolutoria (CR) (..) tratándose de un documento privado, falta el presupuesto de hecho básico que determina la sujeción por esta modalidad». La doctrina de esta Consulta se reitera (..) en la V1467-10: (..) que un documento privado nunca jamás puede quedar «sujeto» a AJD»; 
Octavo.–«No hay obligación legal de justificar la liquidación de los supuestos de no sujeción»;  
Noveno.–«No hay hecho imponible pues la Condición Resolutoria (CR) se extingue automáticamente por ''caducidad'' y por eso no es necesario el consentimiento del acreedor favorecido por ella»;  
Décimo.–«No hay hecho imponible porque no hay "acto o contrato liquidable": se trata de una simple instancia dirigida al funcionario para señalarle el "hecho" de que se han cumplido todos los requisitos de la caducidad y pedirle que "actúe de oficio" practicando el asiento de cancelación. Siendo indiscutible que estamos en un supuesto de "caducidad" de la CR, resulta que el Art 31.2 TRITP del RDL 1/1993 exige para que se produzca la sujeción por AJD que se trate de «actos o contratos»;
 Undécimo.–«No hay hecho imponible porque tampoco hay "título inscribible" (…) no existe "acto o contrato", y por otra parte una simple instancia en documento privado tampoco es título inscribible por aplicación del (…) Art 3 LH. Pero es que incluso si la solicitud cancelatoria constara en Escritura tampoco sería título inscribible. En efecto, si se lee pausadamente la instancia, la solicitud cancelatoria, se ve que realmente no se inscribe en sí misma como documento sino se limita a señalarle al registrador que la extinción de la CR ya se ha producido fuera y previamente a ella. La instancia es simplemente para provocar, para impulsar, el automatismo en la actividad del registrador, pues la caducidad se tiene que apreciar «de oficio» corno se ha explicado hasta la saciedad»; Duodécimo.–«No existe base imponible. Si no existe hecho imponible, la consecuencia lógica es que tampoco haya base imponible por cuanto la mutación jurídico real no la produce la instancia sino que se ha producido antes y fuera de ella, de manera que tampoco contiene "cantidad o cosa valuable"»;
 Decimotercero.–Y, a modo de conclusiones, señala el recurrente que «ninguna ley impone la obligación de presentar autoliquidación en los casos de no sujeción, y la exigencia contraria supondría (en palabras de la DGRN) "una calificación mecánica" que "entorpece injustificadamente la contratación" con "dilaciones indebidas" al imponer "trámites injustos y desproporcionados". El registrador de oficio debe apreciar algo tan "claro, evidente y fuera de duda", como que un documento privado nunca jamás puede estar sujeto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados reservado a los documentos notariales, máxime en este caso que al no existir "cantidad o cosa valuable" es de aplicación la excepción legal de presentación en la Oficina Liquidadora del Art 54.2.c TRITP (...).

9.4.18

ALQUILER DE LOCAL. REPERCUSION DE LOS GASTOS AL INQUILINO

Arrendamiento de inmueble por persona física a empresario que lo va a utilizar para el ejercicio de su actividad, además de la renta mensual, serán de cuenta del arrendatario el IBI, tasas de basura, gastos de comunidad y consumos de luz y agua.
Ej. Renta mensual  de 1.000€
IBI prorrateado.- 50€
Gastos de comunidad prorrateados facturados a nombre del arrendador.- 100€ mensuales, de los cuales 10€ son honorarios del administrador de fincas y 2,10€ es el IVA del Administrador.
Gastos de luz mensual.- 95,59€. 79€ + 21% de IVA
Gastos de suministro agua.- 55€. De los cuales 7€ son por IVA IVA

Base del IVA y Base de retención del IRPF.-
Base del IVA.-
Consulta V2890-16
 La base imponible del IVA en el arrendamiento del inmueble estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como los gastos de agua y luz etc.,  y que, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario.
Por otra parte, el arrendador debe trasladar el gasto real correspondiente a dichos servicios, excluido, en su caso, el IVA que grava los mismos, ya que el arrendador podrá normalmente deducir el Impuesto soportado en los gastos o suministros contratados y sólo debería incluir en la base imponible del Impuesto el importe que es efectivamente gasto para él mismo, es decir, el importe neto sin Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente a los citados gastos. 
En consecuencia, los gastos de basuras, comunidad de propietarios, IBI y por el suministro de agua y luz, tasas, etc. que el arrendador traslade al arrendatario como una parte más de la contraprestación del arrendamiento formarán parte de la base imponible del citado arrendamiento.
El tipo impositivo aplicable al importe de los gastos señalados, que el arrendador traslada al arrendatario como una parte más de la contraprestación por el arrendamiento del inmueble, es el general del 21% que es el aplicable a las operaciones de arrendamientos de inmuebles
Base de retención del IRPF.-
Consulta  V3373-13
Art. 100 Reglamento IRPF.-
La retención a practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje del 19%  sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.

En la factura del mes que el arrendador emita al arrendatario, la base Imponible de IVA y la base de retención del IRPF estaría formada por:
1.000€ de renta mensual + 50€ de IBI repercutido al arrendatario +97,90€ de gastos de comunidad excluido el IVA + 79€ por suministro de luz y +48€ por suministro de agua: 1.274,90€. Iva 21% =267,73€. Retención 19%= 242,23€. Importe a pagar: 1.300,40€.
Por otra parte, esos gastos satisfechos por el arrendador y repercutidos al inquilino, podrán deducirse como gasto en el IRPF.

V2366-14
Si  la factura de los suministros u otros gastos (ej. gastos de comunidad) va directamente a nombre del arrendatario:
-Si la paga inicialmente el arrendador, luego puede repercutirsela al arrendatario incluyendola en la factura como suplido, por el importe total (también incluyendo IVA); al constar como suplido, dicho importe no es mayor ingreso del arrendamiento, de tal suerte, que ni va a la base del IVA ni a la base de retención de IRPF.
-Si la paga directamente el arrendatario, ni siquiera se refleja en la factura del alquiler.


4.4.18

SEGREGACION DE FINCA Y SEPARACION DE COMUNERO

Finca urbana sita en Valencia de la que son titulares desde hace más de 20 años del pleno dominio en proindiviso:
A.-50%
B, C y D.-50% por terceras partes indivisas (16,67% cada uno).
La finca tiene un valor de 120.000€.
Valor catastral del suelo 50.000€;
Van a segregar un trozo del terreno de la finca y adjudicárselo a A. El valor de la finca segregada se corresponde con la participación de A en la comunidad de bienes: 60.000€. Sobre el resto de la finca matriz se mantiene el proindiviso entre B, C y D. No va a existir compensación económica porque no hay excesos de adjudicación.
Tributación en ITPAJD, IIVTNU
ITPAJD.-
Hay dos convenciones: segregación de finca y  separación de comunero:
1.- Segregación de finca.-
Tributa por AJD
Base Imponible.- Valor de la finca que se segrega (60.000).
Tipo de gravamen.- 1.5%
Cuota.- 900€
Sujetos pasivos: todos los comuneros (A,B,CyD) en proporción a su cuota de titularidad:
A.-450€
B, C y D.- 150€ cada uno.
2.-Separación de comunero.-
La segunda convención es la adjudicación a A de la porción segregada por un valor coincidente con el porcentaje que le correspondía en la comunidad. 60.000€. Tal adjudicación no puede calificarse de disolución de comunidad de bienes, ya que la comunidad va a seguir existiendo entre B, C y D. Lo que se produce es la separación de uno de los comuneros (A) en la que la adjudicación de la parte segregada en pago de su cuota no constituye realmente una transmisión sino la transformación de su derecho comunero reflejado en la cuota de condominio en la propiedad exclusiva sobre la parte que se le adjudica.
La separación de comunero tributa por AJD.
Base imponible.- valor de la finca que se le adjudica: 60.000€
Tipo 1,5%.
Cuota.-900€.
Sujeto pasivo.- al que se le adjudica la porción segregada, (A).
PLUSVALÍA MUNICIPAL (IIVTNU).-
No se trata de una disolución de comunidad de bienes puesto que la misma se mantiene sobre el inmueble entre tres comuneros (B, C y D); así pues, la comunidad de bienes no se extingue, sino que persiste, lo que ocurre es que se reduce el número de copropietarios, que pasa de 4 a 3. Por lo que en realidad la operación es una permuta.
La permuta es un modo de transmisión de la propiedad, por lo que se realiza el hecho imponible del IIVTNU.
Cada comunero tendrá la condición de contribuyente del IIVTNU por el incremento de valor del terreno producido con ocasión de la transmisión de su porcentaje de propiedad que tenga sobre el bien inmueble que se adjudica a los otros comuneros.
Cálculo.-
A.- transmite el 50% de la propiedad de la finca matriz.-
Valor catastral del suelo de finca matriz y de finca segregada 50.000€/2=25.000€.
A transmite el 50%, que es 12.500€ x 58% x 29.7% = 2.153,25€
B, C y D.- transmiten cada uno el 16.67% de la porción segregada.
16.67% x 12.500€ x 58% x 29,7% =358,95€ c.u.


3.4.18

MATRIMONIO CASADO EN GANANCIALES. EXENCION GANANCIA PATRIMONIAL CUANDO UNO ES MAYOR DE 65

Paco, de 66 años  y María, de 61 años, casados en  gananciales, tienen previsto vender la que viene constituyendo su vivienda habitual. Tienen la intención de adquirir su nueva residencia común en el extranjero; para ello reinvertirían la mitad del importe total que obtuviesen en la transmisión, relacionando dicha mitad, con la cuantía que en la transmisión le fuese atribuible a María, menor de 65 años
Pregunta.- Tributación de la ganancia patrimonial generada en la transmisión que le es atribuible a cada cónyuge. Si la imputable a Paco, el 50% de la obtenida, está exenta de gravamen por ser este mayor de 65 años, y si el otro 50% de la ganancia, la imputable a María, podría quedar también exenta en caso de reinvertir el total importe que a esta le correspondiese, esto es, el 50% del total importe obtenido en la transmisión, en la adquisición de una nueva vivienda habitual común, incluso en el supuesto de que esta estuviese ubicada en el extranjero. 
 En el presente caso, rigiéndose el matrimonio por la sociedad de gananciales y siendo común a ambos cónyuges la titularidad de la vivienda transmitida, el total importe obtenido en la transmisión se considerará obtenido por mitad por cada cónyuge, correspondiendo atribuir a cada uno de ellos la mitad de la ganancia de patrimonio generada en dicha transmisión.
Teniendo la vivienda la consideración de habitual, la mitad de la ganancia, la considerada obtenida por Paco quedará exonerada de gravamen por aplicación del artículo 33.4. b) de la Ley del Impuesto, al tener este más de 65 años.
Por el contrario, la otra mitad de la ganancia patrimonial generada, la imputable a María, menor de 65 años, quedará sujeta a gravamen. Ahora bien, ésta mitad podrá gozar de exención en la medida que dicho cónyuge reinvierta el importe obtenido en la transmisión en nueva vivienda habitual, conforme los requisitos normativos requeridos.
Si María quiere disfrutar de la exención en su totalidad, el matrimonio tendría que reinvertir la totalidad del importe obtenido en la transmisión; la mitad de dicho importe se consideraría reinvertido por el cónyuge del consultante, permitiendo así exonerar de gravamen la totalidad de la ganancia patrimonial.
En cuanto al hecho de que la vivienda en la que el matrimonio reinvierta se sitúe el en extranjero, cabe indicar los siguientes extremos:
De entre las condiciones que la normativa del Impuesto establece para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, y en referencia a la vivienda habitual en la que ha de materializarse la reinversión, no se contiene la exigencia de ubicación dentro del territorio español. Por tanto, y en nuestro caso, en referencia, al menos, para María, siempre que la vivienda transmitida tuviese el carácter de habitual y se cumplieran los restantes requisitos establecidos en los artículos trascritos, la nueva vivienda en la que reinvierta podrá estar situada en el extranjero, debiendo alcanzar la consideración de habitual, al menos, para dicho cónyuge conforme a la normativa del Impuesto.
V1254-17
Si el matrimonio está en separación de bienes o la vivienda habitual que transmiten no es ganancial sino que la adquirieron en proindiviso al 50% cuando por ejemplo eran solteros, la parte de la ganancia atribuible a Paco, mayor de 65 años estaría exenta conforme al 33.4b) LIRPF y la parte de la ganancia atribuible a María, menor de 65 años, estaría exenta en su totalidad si María reinvierte el 50% de lo obtenido por los dos en la transmisión de la actual vivienda; si la reinversión fuera inferior, la exención sería parcial.
V2596-16.

28.3.18

SEPARACIÓN DE COMUNERO ADJUDICACION PROPORCIONAL


Tenemos 3 inmuebles que valen 50.000€, 50.000€ y 100.000€ y a los comuneros A, U, B, C, D y E, titulares según se dice:

A.- del 50% en pleno dominio de los 3 inmuebles.

U.- del 33,33% en usufructo de los 3 inmuebles.

B, C, D y E.- cada uno del 4,16666666% en pleno dominio y del 8,3333333% en nuda propiedad.

Van a formalizar una escritura de separación de comunero tal que A se sale de la comunidad y se adjudica el inmueble número 3 en pleno dominio, que vale lo mismo que su participación en la comunidad de los 3 inmuebles; los inmuebles 1 y 2 permanecerán en proindiviso entre el resto de comuneros (U, B, C, D y E) con la misma estructura de propiedad que antes de la salida de A.

Tributación en ITPAJD.

No nos encontramos ante una única comunidad de bienes, sino ante dos, una comunidad de bienes sobre la nuda propiedad de los inmuebles y otra comunidad de bienes sobre el usufructo de los mismos. Pero esta afirmación aquí parece que da un poco igual.

En la adjudicación a un comunero de uno de los inmuebles en proporción a su participación, llevándose la parte que le corresponde en la comunidad, lo que se produce realmente es la separación de uno de los comuneros; dicha separación en realidad no es una transmisión, sino la transformación de su derecho como comunero, reflejado en su cuota de condominio, en la propiedad exclusiva sobre la parte.  Y además como la  adjudicación es proporcional con la cuota de titularidad, no se produce exceso de adjudicación tributable por TPO.

Esta operación tributa por AJD.

Sujeto Pasivo, A.

Base imponible, valor declarado del inmueble (100.000€) que se adjudica el comunero que se separa, A,  pues éste y no otro es el objeto de la escritura, sin perjuicio de la comprobación administrativa de la misma y sin que pueda admitirse que la base imponible se extienda a la totalidad del valor de todos los inmuebles, como sucedería si efectivamente el objeto de la escritura fuese la disolución del condominio. 


23.3.18

PERMUTA

A propietario de un inmueble de valor 100.000€ que constituye su vivienda habitual, pretende permutarlo con B por otro inmueble, de igual valor que el primero. Los inmuebles está situados en la Comunidad Valenciana.
A y B no son empresario o profesional o, en todo caso, estos inmuebles no forman parte de su patrimonio empresarial o profesional.

Tributación.- 



ITPAJD

Hecho imponible:
23 RITP
Se producen dos hechos imponibles sujetos a TPO.
Son sujetos pasivos por TPO, A y B. "cada permutante" debe tributar pro el bien que adquiera.
Base Imponible: valor real del bien que adquiera cada uno. 100.000€ cada uno.
Tipo de gravamen.- 10%
Cuota.- 10.000€ c.u.
 PLUSVALIA MUNICIPAL (IIVTNU)
Se produce un doble hecho imponible del IIVTNU, cada uno con un sujeto pasivo, el transmitente. 
IRPF
Hay ganancia o pérdida patrimonial para A y B, por diferencia entre:
Valor de transmisión.- el mayor del valor de mercado del bien entregado y el del que se recibe a cambio; en este caso, decimos que valen lo mismo. 100.000€ - los gastos y tributos que haya satisfecho cada transmitente (notaría, Plusvalía Municipal, etc.)
Valor de adquisición.
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.

20.3.18

TRANSMISION DE VIVIENDA HABITUAL VARIAS VECES A PARTIR DE LOS 65 AÑOS.

Pedro, de 80 años, va transmitir por segunda vez desde que cumplió 65 años de edad, una vivienda que ha alcanzado para él la consideración de habitual. La primera habitual la transmitió en 2012, con más de 65 años, por lo que se acogió a la exención de la ganancia patrimonial que generó su venta, no teniendo que dejar constancia de ello en la autoliquidación por el IRPF correspondiente a ese ejercicio. En 2017 tiene previsto transmitir la vivienda que viene constituyendo su residencia habitual desde hace 5 años, lo cual le generará una nueva ganancia patrimonial. 
 Pregunta.- Si la ganancia patrimonial que genere la venta quedará exenta de gravamen por ser mayor de 65 años, aun después de haber disfrutado de dicha exención con ocasión de la transmisión de su precedente vivienda habitual
Respuesta.- Un contribuyente con más de 65 de edad podrá beneficiarse de la exención de la ganancia patrimonial generada en la transmisión de su vivienda habitual en función de la edad, regulada en el artículo 33.4.b) de la LIRPF, en más de una ocasión, requiriéndose para ello que cada una de las viviendas que transmita tenga la consideración de vivienda habitual (que haya sido su vivienda durante al menos 3 años) en el momento de su transmisión o la haya tenido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. V3044-17
En definitiva, lo único que se requiere es ser mayor de 65 cuando transmites, y que hayas vivido  de manera efectiva y permanente durante un período continuado de, al menos, tres años; por tanto, puedes vender o donar tu vivienda nada más cumplir los 65 años, vivir en otra que ya tuvieras previamente o que la hayas comprado durante 3 años más y vender o donarla ya con 68 años, y así sucesivamente, teniendo exenta la ganancia que se produzca.

14.3.18

VENTA DE ACTIVOS POR CESE DE ACTIVIDAD

Autónomo que se jubila y vende su maquinaria, enseres y furgoneta afecta a la actividad a una Sociedad.
Tributación.-
IVA.-
Se transmite todo el patrimonio empresarial luego es una entrega de bienes realizada a título oneroso y en el desarrollo de su actividad.
Operación No sujeta al IVA por tratarse de la entrega de un conjunto de elementos corporales que forman parte del patrimonio empresarial del autónomo, constituyendo una unidad económica capaz de desarrollar una actividad empresarial por sus propios medios. 7.1 LIVA.
ITPAJD.-
Operación no sujeta a TPO, según 7.5 LITP al ser realizada por un empresario en el ejercicio de su actividad empresarial con ocasión del cese en ejercicio de la actividad económica que determina la sujeción al IVA. 4.2b) LIVA, sin que pueda exceptuarse de la regla general por tratarse dela transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial, pues la excepción solo alcanza a los bienes inmuebles contenidos en dicho patrimonio y aquí no tenemos inmueble.
Si dentro del patrimonio empresarial que se transmite hubiese habido un inmueble, tributaría dicha transmisión por TPO.
Operación no sujeta a AJD, no se cumplen los requisitos del 31.2 LITP; incluso formalizándose la operación en escritura pública y habiendo valor económico, faltaría el requisito de la inscribilidad.
Consulta V1570-11.
IRPF.-
Hay que distinguir entre venta de existencias y venta de elementos del inmovilizado.
La transmisión de las existencias, si las hay, supone para el autónomo que las vende rendimiento íntegro de la Actividad Económica (27 LIRPF), que se imputa al período impositivo del devengo (día de la venta) con independencia del momento en que se produzca el pago, salvo que se hubiera optado por el criterio de caja. Estos rendimientos van a la base imponible general del IRPF.
La transmisión del inmovilizado, tributa en el IRPF como pérdida o ganancia patrimonial a base del ahorro, por diferencia entre el valor de transmisión (mayor entre valor de mercado y precio de venta) y valor de adquisición (valor contable del elemento del inmovilizado transmitidos). Consulta V0640-16.
Imputación de la ganancia o pérdida, día de la venta, salvo que haya precio aplazado a más de un año, en cuyo caso se puede imputar la ganancia o pérdida a cuando sean exigibles los cobros.

12.3.18

APORTACION DE INMUEBLE POR NO RESIDENTE A UNA SOCIEDAD. ¿RETENCION 3%?

Se trata de un No Residente en España que actúa sin Establecimiento Permanente que tiene varios inmuebles y los quiere aportar en la constitución o en la ampliación de una Sociedad Limitada residente en España.
En este caso no hay obligación de retención del 3% del importe de la contraprestación.
Artículo 25.2 (párrafo segundo) Ley IRNR.
 "Tratándose de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes que actúen sin establecimiento permanente, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente a aquéllos.
No procederá el ingreso a cuenta a que se refiere este apartado en los casos de aportación de bienes inmuebles, en la constitución o aumento de capitales de sociedades residentes en territorio español."
Dice la DGT en consulta V1834-13:
"Conforme al artículo anterior, en las transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes del IRNR que actúen sin establecimiento permanente, estos contribuyentes van a estar obligados a soportar una retención del 3 por ciento, o un ingreso a cuenta, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto que les corresponda. Esta obligación se excepciona en el caso en que el bien inmueble se aporteen la constitución de una sociedad, pero únicamente si ésta es residente en territorio español, y no si, como va a hacer el consultante, la aportación se hace a una sociedad suiza o alemana".

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