24.12.17

DISOLUCION COMUNIDAD DE BIENES DOS INMUEBLES TRES COMUNEROS

Disolución el 1/10/2017 de una comunidad de bienes compuesta por dos inmuebles sitos en Castellón y tres comuneros, con un porcentaje de participación del 62,50 %, 25% y 12,50% respectivamente, en la que se va a proceder a la adjudicación de un inmueble al comunero que ostenta el 62,50% y el otro inmueble al consultante, compensándose al tercer comunero en metálico. 
 Veámoslo con un ejemplo:
 Inmueble A.- Valor 62.500€.
Inmueble B.- Valor 37.500€.
Valor de la comunidad: 100.000€ 
%/cuota de cada comunero en la CB:
Comunero 1 (62,5%)/62.500€ , Comunero 2 (25%)/25.000€ y Comunero 3 (12,5%)/12.500€. Adjudicaciones: 
Comunero 1 se adjudica el inmueble A, por valor de 62.500€, igual a su cuota.
Comunero 2 se adjudica el inmueble B, por valor de 37.500€, obteniendo un exceso de adjudicación de 12.500€ que entrega en metálico al comunero 3.
Comunero 3 no se adjudica inmueble alguno, y recibe a cambio 12.500€ del comunero 2.

Otros datos.- Fecha de adquisición de los inmuebles A y B: 1/02/2000. Valor de adquisición inmueble B.- 25.000€.

Tributación.-
ITPAJD.-
AJD al 1,5% por el valor declarado de los dos inmuebles.
Sujetos pasivos, los Comuneros 1 y 2
Comunero 1, pagará  (62.500 x 1,5%)= 937,5€
Comunero 2, pagará (37.500 x 1,5%) =562,5€
No se tributa por TPO, pues el exceso de adjudicación provocado en la asignación del inmueble B  (que es inevitable por indivisibilidad o desmerecimiento si se divide) se compensa en dinero. 

IRPF.-
 Con respecto al inmueble A, de acuerdo con el 33.2 LIRPF, no hay alteración en la composición del patrimonio dado que el Comunero 1 es adjudicatario en igual proporción que la que tenía en la comunidad que se disuelve.
De cara a una posible futura transmisión, el comunero 1 mantiene fecha y valor de adquisición originarios.
Con respecto al inmueble B, sí hay alteración en la composición del patrimonio al haber exceso de adjudicación, aunque se compense en metálico. Será el comunero 3, el que deba declarar la ganancia o pérdida patrimonial que se produzca, con éstos cálculos:
Valor de transmisión - valor de adquisición.
Valor de transmisión: importe de la compensación del exceso de adjudicación  -gastos que por esta adjudicación satisfaga el comunero 3 (ej: Notaría, Plusvalía Municipal, Gestor, abogado, etc.-voy a poner "0"). Por tanto, valor de transmision es 12.500€
Valor de adquisición.- En primer lugar, tenemos que calcular el % del inmueble que es objeto de alteración en la composición del patrimonio; después multiplicaremos ese % por el valor de adquisición del inmueble que da lugar al exceso (inmueble B).
% Transmitido: compensación recibida (12.500)/ valor del inmueble B (37.500) =33,33%
Valor de adquisición del porcentaje transmitido = 25.000€ x 33,33% = 8.332,50€.
Ganancia patrimonial: 12.500-8.332,50€= 4.167,50€ que va a la base del ahorro.
De cara a una futura transmisión, comunero  tendrá dos fechas y valores de adquisición 

Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Sigue el mismo criterio que TPO, no tributa porque no hay transmisión sino especifación de cuotas; la única forma de salir de la indivisión es adjudicando y compensando ese exceso en dinero. Pero cuando en el futuro transmitan el Comunero 1 y 2 esos inmuebles, la fecha de adquisición que se tomará en cuenta no es la de la disolución de comunidad (1/10/2017)  sino la previa, la de 1/02/2000.  Consulta 0029-17.
 

19.12.17

NORMATIVA APLICABLE DONACION DE INMUEBLE SITO EN ESPAÑA A RESIDENTE EN LA UE

Ej. donación de piso sito en Alicante por padre a hijo que reside en Alemania.
En la adquisición de un inmueble por donación, un sujeto pasivo del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones no residente –y, por tanto, sujeto a obligación real conforme al artículo 7 de la Ley 29/1987– que resida en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (Islandia, LIECHTENSTEIN, Noruega) tendrá derecho a la aplicación de la normativa propia que hubiere aprobado la Comunidad Autónoma del lugar de situación del inmueble
Disposición Adicional 2ª Uno 1. c) Ley 29/1987.
Consulta V2455-17 de 3/10/2017
En este caso, el donatario tiene derecho a aplicar la normativa de la Comunidad Valenciana (Ley 13/1997) y si cumple los requisitos para ello podrá disfrutar de reducción por parentesco.

18.12.17

GANANCIA/PERDIDA PATRIMONIAL IRPF DE BIENES RECIBIDOS POR HERENCIA ¿CÓMO SE REPARTE EL ISD EN EL VALOR DE ADQUISICIÓN DE LOS BIENES HEREDADOS?



El 15/07/2017 fallece Pedro, residente en Valencia, sin dejar descendientes ni ascendientes, siendo declarada como única heredera su viuda Juana, con quien estaba casado en régimen de separación de bienes. El caudal hereditario de Pedro se valoró en 294.032,59€, estando compuesto por los siguientes bienes y derechos:
1.- Inmueble en Burgos, valor real 120.000€.
2.- Inmueble en Logroño, valor real 155.000€.
3.- Dinero en cuentas corrientes, 10.468,53€.
4.- Ajuar doméstico, calculado en  8.564,06€.
Caudal hereditario neto.- 294.032,59€,
Como Juana tiene pensado vender los dos inmuebles que recibe en esta herencia quiere saber cómo se reparte el Impuesto de Sucesiones y Donaciones a efectos de determinar el valor de adquisición de los mismos.
De conformidad con los artículos 35 y 36 de la Ley del IRPF, cuando como en este supuesto la adquisición de los bienes sea a título lucrativo, el valor de adquisición se determina por el valor de los bienes a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones más los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el adquirente.
El importe que por el Impuesto de Sucesiones ingresa Juana es de 16.056,98€, fruto de la siguiente autoliquidación:
Base Imponible (única heredera): 294.032,59€
Reducciones parentesco Comunidad Valenciana: 100.000€
Base Liquidable: 194.032,59€
Cuota tributaria: 32.113,97€
Bonificaciones parentesco Comunidad Valenciana (50%): 16.056,99€
Cuota líquida: 16.056,98€.
¿Cómo se reparte el importe pagado por Juana entre los dos inmuebles integrantes de la herencia para calcular el valor de adquisición de los mismos?
“La forma de repartir este impuesto entre los diferentes bienes y derechos integrantes de la herencia, a los efectos de la determinación de su valor de adquisición, será aplicando el tipo medio efectivo de gravamen del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones a la parte de la base liquidable que proporcionalmente corresponda a cada uno de los citados bienes o derechos.
A tal efecto, se entenderá por tipo medio efectivo de gravamen del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el cociente de dividir la cuota líquida del impuesto entre la base liquidable del mismo”. Consulta V2120-13 de 26/06/2013.
Paso 1.- Calcular la parte de la base liquidable que proporcionalmente corresponde a cada inmueble:
Inmueble de Burgos, valorado en 120.000€ representa el 40,81% de la base imponible (120.000/294.032,59) =40,81%.
Inmueble de Logroño, valorado en 155.000€ representa el 52,72% de la base imponible (155.000/294.032,59)= 52,72%.
Aplicando esos porcentajes al importe total de la base liquidable (194.032,59€), obtenemos la parte de base liquidable que proporcionalmente corresponde a cada uno de los dos inmuebles:
Inmueble de Burgos: 40,81% x 194.032,59€ =79.184,70€
Inmueble de Logroño: 52,72% x 194.032,59€ =102.293,98€
Paso 2.- Calcular el tipo medio efectivo de gravamen del Impuesto de Sucesiones (TME)
Cuota líquida/Base liquidable
16.056,98€/194.032,59€= 8,28%
Paso 3.- Multiplicar el TME por la parte de base liquidable que corresponde a cada inmueble.
Inmueble de Burgos: 79.184,70€x 8,28% = 6.556,49€
Inmueble de Logroño: 102.293,98€x 8,28% =8.469,94€
Estas cantidades de 6.556,49€ (inmueble de Burgos)  y 8.469,94€ (inmueble de Logroño) son el gasto por el Impuesto de Sucesiones imputable a cada inmueble, que se añadirán al resto de los gastos inherentes a la adquisición como mayor valor de adquisición de los mismos.  

12.12.17

REDUCCION DE CAPITAL AMORTIZANDO PARTICIPACIONES PREVIAMENTE ADQUIRIDAS A UN SOCIO



Se trata de determinar si una operación de reducción de capital con la finalidad de amortizar determinadas participaciones sociales de la propia sociedad que se adquieren a un socio por un precio debe tributar como una operación de reducción de capital con devolución de aportaciones al socio en la modalidad de “operaciones societarias” del ITPAJD, o como dos negocios jurídicos independientes e inconexos, a saber, la transmisión de las participaciones sociales por un lado, y la reducción de capital sin devolución de aportaciones, por otro.
Los hechos:
En Junta General de Socios de COM SL, se adoptó el acuerdo de reducir el capital social de dicha entidad en la cantidad nominal de 45.237,27 euros, equivalente a 7.527 participaciones sociales de un valor nominal unitario de 6,01 euros, siendo la finalidad de dicha reducción la amortización de ese número de participaciones sociales de la propia sociedad que se adquieran al socio Don X y su esposa por un precio total y conjunto de 721.237,14 euro. 
En ejecución de dicho acuerdo el administrador  de la entidad COM, SL procedió a otorgarescritura pública por la que:
a.- La entidad compra a los referidos cónyuges 7.527 participaciones sociales, por un precio de 721.237,14 euros.
b.-La entidad reduce el capital social en la cantidad de 45.237,27 euros nominales con la finalidad de amortizar las participaciones sociales adquiridas, modificando en consecuencia el artículo 5 de los Estatutos Sociales y constituyendo la reserva indisponible que establece el artículo 40 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada.
Los referidos socios presentaron autoliquidación por la modalidad Operaciones Societarias del ITPAJD, consignando una base imponible de 45.237,27 euros, correspondiente al valor nominal de las participaciones amortizadas, resultando una cuota a ingresar de 452,37 euros, que ingresaron. No Más adelante los referidos contribuyentes presentaron ante la Administración tributaria una solicitud de devolución de ingresos indebidos por considerar que dicha cuota tributaria había sido indebidamente ingresada, argumentando que la reducción de capital acordada y escriturada no había dado lugar a la devolución de bienes y derechos a los socios.
Como consecuencia de la adquisición de las participaciones sociales la mercantil COM, SL presentó autoliquidación por el ITPAJD con cuota cero por considerar exenta dicha adquisición al amparo del artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores.

Criterio fijado por el TEAC en RESOLUCIÓN 16/11/2017:
"Una operación de reducción de capital acordada por la Junta Universal de Socios de una sociedad de responsabilidad limitada con la finalidad de amortizar determinadas participaciones sociales de la propia sociedad que han de adquirirse a un socio previamente identificado y por un precio estipulado en dicha Junta no debe tributar como una operación de reducción de capital con devolución de aportaciones a los socios en la modalidad de “operaciones societarias” del ITPAJD sino que ha de tratarse en el ámbito de este impuesto como dos negocios jurídicos independientes, a saber, la transmisión de las participaciones sociales por un lado, y la reducción de capital sin devolución de aportaciones, por otro".
El TEAC, como el TEAR, da la razón los contribuyentes.  No se paga nada.

Hay que presentar autoliquidación por dos operaciones:
1.- Compraventa de participaciones por la SL a los socios; operación exenta (con carácter general) de TPO y de IVA.
2.- Reducción de capital social para amortizar participaciones propias, con base liquidable "0".
 


30.11.17

ACUMULACION DE DONACIÓN A HERENCIA. EJEMPLO. COMUNIDAD VALENCIANA

Don Jorge, viudo, donó en 1/07/2015 a su único hijo Carlos, el apartamento de Jávea cuyo valor era de 210.000€. Padre e hijo residen en la Comunidad Valenciana.
Don Jorge fallece el 1/11/2017; de sus bienes y derechos por valor de 800.000€ es beneficiario único como heredero su hijo Carlos, de 30 años de edad. Uno de los bienes de la herencia es el piso de Valencia, que constituía la vivienda habitual de Don Jorge, valorada en 300.000€. El patrimonio preexistente de Carlos es inferior a 390.657,87€.
Es un supuesto de acumulación de una donación con una sucesión mortis causa,  ya que:
Entre la donación (1/07/2015) y el fallecimiento (1/11/2017) han transcurrido menos de 4 años.
Identidad entre donante y causante y donatario y sucesor. Art. 30 LISD.

Liquidación de la Donación de 2015.
Base Imponible: 210.000€
Reducción parentesco: 100.000€
Base Liquidable: 110.000€
Cuota tributaria.- 14.102,54€
Bonificación parentesco.- 10.576,91€
Cuota a pagar.-  3.525,63€

Liquidación de la herencia en 2017.
Bienes y derechos: 800.000€
Ajuar doméstico 3%: 24.000€
Masa hereditaria: 824.000€
Base Imponible: 824.000€
Reducciones: 
Parentesco: 100.000€
Vivienda habitual: 150.000€
Total reduciones: 250.000€
Base Liquidable (Base Imponible - Total Reducciones) : 574.000€

Base Liquidable acumulada (se suman BL de la donación y BL de la herencia): 110.000 + 574.000 =684.000€.
Cuota tributaria teórica: 166.252,53€. Se obtiene de llevar a la escala de gravamen el importe de la base liquidable acumulada.
Tipo medio de Gravamen: 166.252,53/684.000=24,30%.
Cuota tributaria de la herencia: Base Liquidable de la Herencia x Tipo Medio de Gravamen: 574.000 x 24,30% = 139.482€.
Bonificaciones desde 1/01/2017 Comunidad Valenciana (Grupos I y II): 50% x 139.482 =69.741€
Cuota a pagar en la herencia: 69.741€ (Cuota tributaria - bonificaciones).

Este es el artículo de la LISD que trata esto:
Artículo 30. Acumulación de donaciones.
1. Las donaciones y demás transmisiones "inter vivos" equiparables que se otorguen por un mismo donante a un mismo donatario dentro del plazo de tres años, a contar desde la fecha de cada una, se considerarán como una sola transmisión a los efectos de la liquidación del impuesto. Para determinar la cuota tributaria se aplicará a la base liquidable de la actual adquisición el tipo medio correspondiente a la base liquidable teórica del total de las adquisiciones acumuladas.
2. Lo dispuesto en el apartado anterior, a efectos de la determinación de la cuota tributaria, será igualmente aplicable a las donaciones y demás transmisiones "inter vivos" equiparables acumulables a la sucesión que se cause por el donante a favor del donatario, siempre que el plazo que medie entre ésta y aquéllas no exceda de cuatro años.
3. A estos efectos, se entenderá por base liquidable teórica del total de las adquisiciones acumuladas la suma de las bases liquidables de las donaciones y demás transmisiones "inter vivos" equiparables anteriores y la de la adquisición actual.

27.11.17

CAUTELAS REDUCCIONES POR PARENTESCO IMPUESTO DONACIONES NORMATIVA VALENCIANA

  Desde el 1 de enero de 2017 las donaciones  a las que le les sea de aplicación la normativa Valenciana que tengan lugar entre padres e hijos (también adoptantes y adoptados) o entre abuelos y nietos (cuando el progenitor, -hijo del que es padre/abuelo- hubiera fallecido) gozan de una reducción de 100.000€ (además de 8000€ por cada año de menos de 21 que tenga el donatario, sin que la reducción pueda exceder de 156.000€), siempre que se cumplan unos requisitos:
1.- Adquisición efectuada en documento público o formalizada en documento público dentro del plazo de declaración del Impuesto, que es de un mes.
2.- Patrimonio preexistente del donatario a fecha de la donación de hasta 600.000€.
3.- Si la donación es de metálico, hay que justificar en la escritura la procedencia de los bienes que se donan y los medios efectivos en virtud de los cuales se produce la entrega de lo donado.
A pesar de cumplir todos los requisitos indicados, no se tendrá derecho a la totalidad de la reducción indicada cuando:
a.- El mismo donatario hubiese recibido donación del mismo donante en los 5 años inmediatamente anteriores.
Ej.- Padre dona en 2017 a su hijo  la cantidad de 100.000€; 
En 2014 ya le había donado una plaza de aparcamiento valorada en 25.000€.
¿A qué reducción tiene derecho el hijo en la donación de 2017?
El hijo "ha gastado" 25.000€ de reducción con la donación de 2015, por tanto, podrá, en principio gozar de una reducción de hasta 75.000€ en la donación de 2017.
 Por tanto, a efectos del límite de reducción se tienen en cuenta la totalidad de las adquisiciones lucrativas provenientes del mismo donante, efectuadas en los cinco años inmediatamente anteriores al momento del devengo.
b.- El donante hubiese recibido una donación en los 10 años inmediatamente anteriores de  los mismos bienes u otros de valor equivalente; únicamente podrá practicarse reducción por el exceso de la donación actual frente a la anterior.
Ej.- Padre dona en 2017 a su hijo 40.000€.
Ese padre recibió en 2008 mediante donación efectuada por su madre  un inmueble privativo valorado en 60.000€, por la que se aplicó toda la reducción por parentesco que había entonces de 40.000€.  En este supuesto, para la donación actual ya habría "agotado" las reducciones a que tendría derecho su hijo en la donación de 2017 y por tanto, ya no puede disfrutar de reducción alguna.
c.-El donatario que hubiese donado bienes por un valor equivalente en los 10 años anteriores con derecho a reducción por parentesco; ahora no podrá aplicar reducción, salvo por el exceso de la donación actual respecto de la anterior.
Ej. Donación en 2017 de un padre a su hijo por importe de 50.000€; El citado hijo donó a su madre 6 años atrás la cantidad de 60.000€. No tiene derecho a reducción el hijo en la donación actual.
d.- El donante recibió mortis causa en los 10 años anteriores  bienes por valor equivalente al de la donación actual por renuncia pura y simple.
Ej. Causante A, designa herederos a su hermano (B) y a su padre. El hermano (B) renuncia pura y simplemente a la herencia, que acrece al padre (herencia con reducción ).
Dentro del plazo de los 10 años el padre dona a su hijo (B). Pues bien, no tendría el hijo B derecho a reducción, salvo por el exceso.
En los casos b, c y d, cuando la donación actual sea de mayor importe que la donación anterior o base imponible en la herencia renunciada, podrá haber reducción por el exceso, y se calcula así:
Reducción = Importe máximo de reducción (límitado a Base Imponible actual) x exceso/valor donación actual.
Ej.- Abuelo hace a Padre en 2013 una donación de 30.000€.
En 2017 Padre dona a Hijo 90.000€.
Exceso de la segunda donación respecto de la primera: 60.000€
Reducción.- Importe máximo de reducción en 2017,  100.000€, limitado a base imponible, que es: 90.000€.
Exceso/valor donación actual = 60.000/90.000 
Reducción aplicable.-  90.000 x 60.000/90.000 = 60.000€.



20.11.17

CALCULO E IMPUTACION DEL AJUAR EN SUCESIONES CUANDO HAY LEGADOS

Causante viudo con dos hijos que deja al fallecer los siguientes bienes:
1.- Vivienda valorada en 100.000€
2.- Apartamento valorado en 50.000€
Caudal relicto.- 150.000€
Su testamento: Lega a su hijo A, el apartamento; en el remanente nombra herederos a sus dos hijos A y B por partes iguales.
Con arreglo al artículo 15 LISD el ajuar doméstico forma parte de la masa hereditaria y se valora en el 3% del caudal relicto del causante (...). El artículo 23 RISD tras indicar que el ajuar doméstico debe ser incluido en el caudal hereditario del causante a efectos de determinar la participación individual de cada causahabiente, advierte que tal obligación no es exigible a los legatarios, a quienes el testador hubiese atribuido bienes determinados (...). Completa la regla expuesta especificando que si un causahabiente reúne la doble condición de heredero y legatario (como el hijo A), la parte del ajuar que se le debe imputar es la que le corresponda com heredero, esto es, se le debe atribuir el ajuar en la misma proporción en que participe en el resto de la masa hereditaria (en nuestro ejemplo el 50%).

Valoración del ajuar doméstico en este supuesto.-
¿Cómo se valora el ajuar doméstico ?
Respuesta a.- Caudal relicto x 3% = 150.000 x 3% = 4.500?
 ó
Respuesta b.- ( caudal relicto -bienes legados) x 3% = (150.000-50.000)x3% =3.000?

Respuesta, según.-
Partidarios de la respuesta a.- 
 ST 956/2013 TJS Extremadura 17/09/2013: "la determinación del ajuar doméstico se hace sobre el total de los bienes dejados por el testador incluidos los legados".
 ST 769/2016 TSJ Madrid 7/07/2017 " 3% del caudal relicto que incluye toda la masa hereditaria y, por tanto, también los legados". "Nos inclinamos a mantener cuanto dijimos en nuestra sentencia de 21 de mayo de 2012 (recurso 1655/2009) compartiendo el criterio que también se expresa en la STSJ de de Extremadura de 17 de septiembre de 2013 .
Entendemos, así, que cuando el art. 15 LISD, establece que "El ajuar doméstico formará parte de la masa hereditaria y se valorará en el tres por ciento del importe del caudal relicto del causante ..." no hay razón alguna para excluir los legados de la base de cálculo ya que, según entendemos, los legados si forman parte del caudal relicto porque forman parte de la herencia. (...)".
Partidarios de la respuesta b.-
Consultas Vinculantes de la Dirección General de Tributos nº V2255-11 y V5411-16 ("siendo el caudal relicto el formado por los bienes, derechos y obligaciones de los que era titular el causante, del mismo no forman parte los bienes que se transmiten mediante legado (...)", y STSJ de Castilla y León nº 1807/12, de 25/10/2012 .
"los legados no forman parte del caudal relicto, ni civil ni fiscal (...) El ajuar no se suma a los legados ni éstos forman parte de la base de cálculo del mismo."
¿Cómo se imputa el ajuar a los causahabientes?
3 tipos de causahabientes:
Heredero
Legatario de cosa determinada
Legatario de parte alícuota
Según la  ST 769/2016 TSJ Madrid 7/07/2017 interpretando el  artículo 23.3 RISD, una vez calculado el ajuar doméstico (con el 3% del caudal relicto que incluye toda la masa hereditaria y, por tanto, también los legados" el ajuar sólo se le debe imputar en su base imponible al heredero, no al legatario (añado yo, de cosa determinada, por lo que ahora diré) de forma tal que cuando sean varios los herederos se distribuirá entre ellos en la proporción en que hayan sido instituidos como tales y cuando sean a la vez herederos y legatarios, lo relevante es su condición de herederos y se les imputará el ajuar a su base imponible en la proporción en que hayan sido instituidos herederos.
La figura del legatario de parte alícuota (ej. recibe legado de legítima estricta o legado del usufructo universal o legado del tercio libre, etc., pero que no es un legado en bienes concretos) se asimila a los efectos de la tributación en el ISD a la figura del heredero. Por tanto, al legatario de parte alícuota también se le imputa su % de ajuar doméstico. Consulta V1506-2014.
 Es decir, en nuestro ejemplo se calcula el ajuar sobre todos los bienes de laherencia incluidos los legados , y se distribuye después la cantidad resultante (4.500€) entre los herederos por partes iguales (2.250€ cada uno).



15.11.17

HEREDERO ÚNICO INSTANCIA PRIVADA

Artículo 14 LH
El título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo al que se refiere el capítulo VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012.
Para inscribir bienes y adjudicaciones concretas deberán determinarse en escritura pública o por sentencia firme los bienes, o parte indivisa de los mismos que correspondan o se adjudiquen a cada titular o heredero, con la sola excepción de lo ordenado en el párrafo siguiente.
Heredero único
Cuando se tratare de heredero únicoy no exista ningún interesado con derecho a legítima, ni tampoco Comisario o persona autorizada para adjudicar la herenciael título de la sucesión, acompañado de los documentos a que se refiere el artículo dieciséis de esta Ley, bastará para inscribir directamente a favor del heredero los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante.
 Artículo 79 RH
Podrán inscribirse a favor del heredero único y a su instancia, mediante la presentación de los documentos referidos en el artículo 76 (testamento o declaración de herederos, certificado de defunción, certificado de últimas voluntades), los bienes y derechos que estuvieren inscritos a nombre  del causante, cuando no exista legitimario ni persona autorizada, según el título sucesorio para adjudicar la herencia, salvo que en este segundo supuesto la única persona interesada en la herencia resultare ser dicho heredero.
Artículo 80 RH
1. Para obtener la inscripción de adjudicación de bienes hereditarios o cuotas indivisas de los mismos se deberán presentar, según los casos:
b) Escritura de manifestación de herencia, cuando en caso de heredero único sea necesario con arreglo al artículo anterior.
El supuesto especial de heredero único se prevé en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, como excepción a la regla general que exige aportar escritura pública o sentencia de la que resulte la partición de herencia (cfr. párrafo segundo del citado artículo). El último párrafo del precepto dispone que «cuando no exista ningún interesado con derecho a legítima, ni tampoco Comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, el título de la sucesión, acompañado de los documentos a que se refiere el artículo 16, bastará para inscribir directamente a favor del heredero los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante». Se completa la norma con el artículo 79 del Reglamento  Hipotecario que añade que podrán inscribirse a favor del heredero único y a su instancia, mediante la presentación de los documentos referidos en el artículo 76 del Reglamento Hipotecario, los bienes y derechos que estuvieren inscritos a nombre del causante, cuando no exista legitimario ni persona autorizada, según el título sucesorio para adjudicar la herencia, salvo que en este segundo supuesto la única persona interesada en la herencia resultare ser dicho heredero. (...)
El título de la sucesión acompañado de la instancia privada prevista en los artículos 14 y 16 de la Ley Hipotecaria no es hábil para lograr la inmatriculación de fincas conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
  2. Debe acreditarse la liquidación delimpuesto de Sucesiones y Donaciones (y de Plusvalía Municipal en su caso) de conformidad con lo dispuesto en los arts 254 y 255 de la LH. 3. La firma  del heredero único en el documento que se pretende inscribir debe ser legitimada, bien notarialmente o bien mediante la comparecencia ante la registradora titular del Registro (arts 79, 80 y 103 de la LH y 216 del R.H.). 
Resumen/Conclusiones:
1º Debe tratarse de heredero único y que no existan legitmarios ni persona autorizada pro el testador para adjudicar la herencia.
2º ¿Cómo se inscriben los inmuebles en el Registro?
Con Instancia privada de manifestación de herencia firmada por el heredero único (o representante con poder que de mandato expreso )cfr. artículos 1713, 1714, 1727 y 1732 delCódigo Civil DGRN 16/11/2011-) firma legitimada por Notario o mediante comparecencia ante el Registrador. 
Para la firma legitimada el Notario va a exigir que se haya liquidado previamente el Impuesto de Sucesiones. Por tanto, se llevará la instancia privada firmada y se presentará en la Oficina Liquidadora junto con el ISD y luego se le lleva al Notario; o bien se recoge la firma delante del Notario y el acto legitimatorio se hace después.
3º Acompañando la liquidación del ISD y en su caso de la Plusvalía Municipal (si finca urbana).
4º Defunción, últimas voluntades y título sucesorio (testamento o declaración de herederos básicamente).

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